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１、完備房屋租賃的法律要件

盡管房屋租賃會出現(xiàn)各種各樣的問題，但只要依據有關法律，履行法定程序，完善必備文件還是可以降低風險的。首先租賃雙方應該簽訂書面合同。雙方都要出示工商營業(yè)執(zhí)照等法律文件和有關身份證件，辦理租賃登記備案手續(xù)，并向登記部門提供有關產權證明、租賃安全合格證、共有產權人同意出租意見和抵押權人同意出租等法律文件。



　 ２、租前調查

無論出租方或是承租方，在簽訂租賃協(xié)議之前，都應對彼此的資信情況、工商、財務狀況和有關資產狀況做一調查，以防一方有虛假成分，為以后的履約做好準備。



　 ３、聘請律師幫助

租賃雙方最好聘請律師參與合同文本的制作、修改和簽約工作，請律師審查有關法律文件和證明文件，必要時可以讓律師出具法律意見書或請律師對有關法律文件予以見證。



　 ４、快速做出反應

一旦發(fā)現(xiàn)一方有違約行為，要馬上采取措施將問題及時予以解決。

租賃市場是房地產市場的一個組成部分，租賃市場會隨著經濟的發(fā)展而進一步擴大。目前我國的房地產租賃市場還遠沒有進入一個法律的市場，市場行為極不規(guī)范，一些違法現(xiàn)象還十分嚴重并對租賃市場的培育和發(fā)展起到了負面影響，所以我們面臨的問題是仍要加強租賃市場方面的立法工作，加強法制、加強管理，使租賃市場進一步規(guī)范化，從而推動整個房地產市場的發(fā)展。 （北京市中倫律師事務所 陳文律師）

　 如何轉租

　 轉租是指承租人不退出原租賃關系，而將租賃物出租給第三人使用并收取租金的行為。《合同法》第225條對于轉租行為的規(guī)定是：在租賃期間，因占有、使用租賃物而獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。依據本條的規(guī)定，雙方當事人可以協(xié)商確定在租賃期間，因占有、使用租 賃物而獲得收益的歸屬，如無此約定，則此收益歸承租人所有。

　　中介轉租房屋。中介公司先將房屋租下來，再將其轉手租給他人。從法律上來說，中介的行為屬于房屋轉租。我國《合同法》規(guī)定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。 從中介轉租房屋，需要注意以下幾點：

　　1、中介公司是否得到了大房東對房屋轉租的許可。 這種許可既可是以單獨的書面材料形式出現(xiàn)，也可以是中介與大房東在租賃合同中加以明確約定。只有看到大房東準許中介轉租房屋的書面材料后，方可與中介簽訂房屋的承租合同。因為，如果沒有得到大房東的同意，與中介簽訂的承租合同并不能保證你對那套房屋的承租權，大房東可以隨時解除其與中介之間的租賃合同，并要求你搬出房屋。萬一發(fā)生該情況，你所受到的損失，只能向中介要求賠償。

　　2、在承租期限方面，根據規(guī)定，房屋轉租合同約定租期的最后時限，不得超過原租賃合同中約定的最后租期。因此，在與中介簽訂承租合同時，租期不能超過中介與大房東之間的租賃合同約定期限。

　　3、轉租房屋還有一個比較特殊的風險，在轉租期間，如果中介與大房東之間的租賃合同解除，那么你與中介之間的承租合同也必須隨之解除。對此，可以在約定違約責任時加以適當考慮。