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售后包租”是一個曾經讓人們談之色變的房地產市場破壞分子。近期，一些售后包租房地產產品再次走上本市房地產市場舞臺。曾經的痛楚尚歷歷在目，先前有些售后包租的購房人，以高價購買房屋卻無法從發展商處兌現包租的承諾。現在的售后包租是否還是原來的模樣呢，借一句老話“浪子回頭金不換”，我們歡迎能充分保護消費者利益的售后包租，并希望讀者能夠輕松享受正規合法的售后包租。1997年上海市政府曾經出臺了上海市房屋售后包租試行辦法，隨著1999年上海市房屋租賃合同條例的頒布實施，該文件已經取消而失效。

什么是商品房售后包租



商品房售后包租是指發展商為促進銷售，在其投資建造的商品房出售時與買受人約定，在出售后的一定年限內由發展商以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的行為。



不能碰的售后包租



不是商品房項目，不得實施售后包租。那些無法取得預售許可證的房地產項目不能在建設期間進行售后包租，只有取得了預售許可證的房屋，才能在預售階段進行售后包租。對于已竣工且取得房地產權證（大產證）的房地產項目，是最具備售后包租條件的。

　　

租金計算方式預售的房屋不可以進行預租，只有在房屋竣工之后才能開始計算租金。有些房地產商為了加大促銷力度，承諾消費者在簽署預售合同之后就可以取得租金，這樣的約定其實是無效的。所謂租金，是指對房屋的使用而支付的代價。如果房屋還不具備使用功能，當然不能收取租金。租金必須從房地產項目竣工之日開始計算。

　　

包租人身份疑問嚴格意義上的售后包租人必須是發展商。如果發展商不是包租人，而是一家房地產租賃公司，此類的售后包租對于消費者來說存在巨大商業風險。如果包租人不能兌現包租的承諾，購房人是無法向發展商主張權利的，購房人的利益得不到法律保護。

開發商的資信能力



有些開發商是房地產項目公司，此類發展商的資信最弱，往往在項目開發完成之后就注銷了事。因此，建議購房人在接受發展商是項目公司的售后包租同時，要求發展商的母公司或者有資質的金融機構提供擔保。