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房屋租賃糾紛的處理——共有房屋租賃糾紛的處理

　　對于共有物如何進行利用的問題，我國法律沒有明確規(guī)定。一般認為，房屋作為共同財產(chǎn)應(yīng)按照共有的原則對其進行管理和處分。共有房屋的出租，無論是按份共有還是共同共有，都應(yīng)征得全體共有人的同意。

　　1.對于共有物的處分行為一般應(yīng)征得所有共有人的同意，這在實踐中是極為困難的，部分甚至一個共有人不同意時，就不能處分共有物，不免會影響共有物的有效利用，妨礙社會經(jīng)濟的發(fā)展。所以，近幾年來，一些國家和地區(qū)的立法突破傳統(tǒng)民法關(guān)于共有物處分的規(guī)定，在處分共有物的問題上，采用“多數(shù)決原則”。例如，我國臺灣地區(qū)《土地法》第三十四條規(guī)定：共有土地或建筑物改良物，其處分、變更及設(shè)定地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)或典權(quán)，應(yīng)以共有人過半及其應(yīng)有部分合計過半數(shù)之同意行之。但其應(yīng)有部分合計逾三分之二者，其人數(shù)不予計算。我國人大立法部門在起草相關(guān)法律草案時，也有此意見。

　　2.出租行為是利用行為，一般不會改變房屋的性質(zhì)，對房屋沒有太大的損害。而現(xiàn)在民法大多提倡“物盡其用”，僅因少數(shù)共有人的不同意見，而影響房屋的利用，不符合社會的價值取向。

　　所以，對于房屋的租賃只要征得大多數(shù)共有人同意即可。但要注意的是，如果是共同共有，則采取人數(shù)的多數(shù)決方式;如果是按份共有，則采取人數(shù)以及面積的多數(shù)決方式。