《上海市居住房屋租賃管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)將于今年10月1日起施行。《辦法》針對(duì)房東跳價(jià)、群租現(xiàn)象等近年來(lái)反映集中的房屋租賃市場(chǎng)亂象，出臺(tái)了更完善的管理辦法。比如，租賃期限1年以上的住房每年將只能調(diào)整1次租金，居住房屋租賃合同需登記備案，最低人均承租面積不得低于5平方米。
市住房保障與房屋管理局副局長(zhǎng)龐元介紹，《辦法》(征求意見(jiàn)稿)于今年4月11日至20日向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，共收到市民意見(jiàn)建議941件。征求意見(jiàn)結(jié)束后，市房管局會(huì)同市政府法制辦對(duì)市民意見(jiàn)逐條進(jìn)行分析，并對(duì)《辦法》條文作了修改完善。
規(guī)定房屋租金“限調(diào)”
針對(duì)目前居住房屋租賃市場(chǎng)的“亂象”，《辦法》從租金、租賃保證金、續(xù)租、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等四個(gè)方面對(duì)出租人做出了適當(dāng)限制，以加強(qiáng)對(duì)承租人利益的保護(hù)。
按照《辦法》規(guī)定，出租人不得單方面隨意提高租金。租賃期限為1年或者1年以下的，出租人應(yīng)當(dāng)一次性確定租金;而租賃期限為1年以上的房屋，每年只能調(diào)整1次租金。而在“租賃保證金”的數(shù)額認(rèn)定方面，規(guī)定在“未約定數(shù)額”的情況下，出租人只能收取“不得超過(guò)2個(gè)月租金”的租賃保證金。
居住房屋租賃合同到期后如何續(xù)租?《辦法》規(guī)定，出租人在租賃期滿后不再繼續(xù)出租的，不得隨意限時(shí)收回住房，必須給承租人尋找新住房的合理時(shí)間，應(yīng)當(dāng)提前1個(gè)月通知承租人;如果未提前通知，原租賃合同就繼續(xù)有效，此后出租人如需解除合同，應(yīng)至少給予承租人1個(gè)月的寬限期。此外，如果出租人需在租賃期間出售房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，并且承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);同時(shí)，如果在收到通知15日內(nèi)沒(méi)有明確表示購(gòu)買(mǎi)，承租人也將被視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
確定“最小出租單位”
近年來(lái)，房屋租賃市場(chǎng)中暴露出的“群租”問(wèn)題日益嚴(yán)重，《辦法》予以了針對(duì)性規(guī)范。
《辦法》明確了“最小出租單位”必須是“一間原始設(shè)計(jì)為居住空間的房間”。同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“不得分隔搭建出租或者按床位出租，也不得將廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、地下儲(chǔ)藏室等出租供人員居住”。此外，明確“最低人均承租面積”，“以一套住房中居住空間為基準(zhǔn)，人均不得低于5平方米”。特別強(qiáng)調(diào)，“居住面積是指原始設(shè)計(jì)為居住空間的房間的使用面積”。
為了解決市民反映強(qiáng)烈的“小區(qū)內(nèi)設(shè)置集體宿舍”問(wèn)題，《辦法》強(qiáng)調(diào)，居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的居住房屋，不能出租用作單位的集體宿舍。
針對(duì)市民提出的承租人擅自“居改非”的問(wèn)題，《辦法》在“承租人的義務(wù)”中規(guī)定，承租人“不得利用承租的居住房屋從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”。
合同訂立30日內(nèi)須備案
《辦法》還強(qiáng)調(diào)了“居住房屋租賃合同登記備案”制度，維護(hù)承租人“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”、“優(yōu)先承租權(quán)”和“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”等權(quán)利。
租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同訂立后30日內(nèi)，到租賃房屋所在地的社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心辦理合同登記備案。而通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)訂立租賃合同的，登記備案由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代為辦理。對(duì)于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未按規(guī)定代為辦理登記備案的，《辦法》第三十三條規(guī)定，“由區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以3000元以上3萬(wàn)元以下罰款”。
據(jù)介紹，“登記備案制度”一方面可以公開(kāi)房屋租賃合同關(guān)系，可以保護(hù)租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，同時(shí)有利于維護(hù)居住小區(qū)的社會(huì)秩序和公共安全;而另一方面，管理部門(mén)也可以據(jù)此掌握租賃市場(chǎng)信息，加強(qiáng)行政指導(dǎo)和管理。
規(guī)范租賃利于平抑房?jī)r(jià)
《辦法》出來(lái)后，原來(lái)買(mǎi)房者將被吸引去租房，上海商品房的價(jià)格會(huì)不會(huì)因此有所變化?對(duì)此，龐元說(shuō)，《辦法》出臺(tái)與房?jī)r(jià)和租金沒(méi)有直接的關(guān)系。現(xiàn)在構(gòu)建的整個(gè)上海市住房供應(yīng)體系是兩大體系，一是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，包括商品住房的買(mǎi)賣(mài)和商品住房的租賃，租售并舉。另一個(gè)是“四位一體”的住房保障體系，包括廉租住房、公共租賃住房。
現(xiàn)在市場(chǎng)化租賃的住房大約有3000多萬(wàn)平方米，居住在市場(chǎng)化租賃住房中的居民90%以上是來(lái)滬人員。龐元表示，希望通過(guò)規(guī)范市場(chǎng)行為，規(guī)范租賃行為，提供依法合規(guī)的租賃住房，把租賃做得更規(guī)范些。從這個(gè)意義上來(lái)講，規(guī)范租賃市場(chǎng)也有利于房?jī)r(jià)、租金的平抑和穩(wěn)定。
