近期本市房屋租賃市場逐漸回暖，成交量上升，不少讀者來信來電咨詢在租房過程中碰到的各類法律問題。對此，筆者特意采訪了上海中原物業顧問有限公司高級法務主任祝滿清，請他就大家關心的一些問題作解答。
問：在簽訂房屋租賃合同時，簽約人不是產權人怎么辦？
答：如果簽訂合同的人不是產權人，則可能存在代理關系或者轉租關系。 若存在代理關系的，則需有產權人委托簽約人的授權委托書原件（最好經過公證）；若存在轉租關系的，則需要產權人同意轉租的書面證明文件原件，并在合同中約定若產權人同意轉租的書面證明文件不真實時，轉租人應承擔何種責任。另外，還需要注意產權人為幾人共有，但簽約人僅是其中一人時，則需有未到場的其他產權人授權委托書原件或者同意出租證明原件等。如果不是上述情形的，則承租人應當格外小心，不要冒然簽約，以免上當受騙。
問：如何支付租金和押金？
答：“付×押×”是租賃市場中對租金和押金支付方式的俗稱，比如付三押一，即指租金按三個月為一期支付，押金數額為一個月的租金。具體幾個月支付一期租金，則由各人自身狀況決定。支付租金，作為承租人主要的義務，在合同中必須明確約定清楚每期租金的支付時間和方式，以及逾期未支付的違約責任。此種違約責任常見的形式為：每逾期一日加收一定比例滯納金，且如果超過一定的合理期限（比如30天），出租人可以單方面解除租賃合同，既有利于保護出租人的租金收益，又能給承租人合理的寬限期。
押金在法律上稱為“租賃保證金”，主要用于抵沖承租人應當承擔但未繳付的費用。押金應支付多少，應當按照租期長短、裝修程度、家俱家電數量和價值等因素來確定。對于出租人而言，押金數額越高，保障性能越強。但許多人會把押金誤解成定金，嚴格來講，兩者屬于完全不同的兩個概念，只有在合同中有特別約定時，押金才具有定金的擔保作用。
需要特別提醒的是，無論支付租金還是押金，若通過銀行劃帳方式支付的，最好直接劃入產權人名下的帳戶，并留好相關的劃款憑證，以此進一步控制資金風險。
問：什么是免租裝修期？
答：免租裝修期不是法律明確規定的概念，所以應當通過合同來約定其內容。免租裝修期較多出現在寫字樓、商鋪租賃當中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。
但依據慣例，因使用而產生的水費、電費、電話費、物業管理費等仍然需要支付。所以，免租裝修期的長短以及各種費用的承擔，必須依據合同明確約定，而不能想當然地理解。
問：家具家電等設施出現故障，誰來修理？
答：簽訂租賃合同時，對于家具家電等附屬設施、設備的維修義務應當有明確約定。一般約定，因自然原因引起的功能減弱和正常使用而產生的損壞，應當由出租人承擔維修義務，并承擔相應費用；因承租人不當使用造成的損壞，應當由承租人承擔維修義務，并承擔相應費用。
問：承租人遲遲不繳納水費、電費、電話費等費用，怎么辦？
答：在這種情況下，出租人可以用承租人的押金抵扣。但是，可能會面臨的問題是，如果押金抵扣完了該如何辦？因此，在合同中應當約定補足押金的方案，即每次出租人用押金抵扣相關費用后，承租人應當在合理期限內補足押金，如果經出租人通知后一定時間內未補足的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應的違約責任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人“老賴”的行為。
同樣，出租人一直遲遲拖延維修相關設施、設備的情況，也一直是讓承租人頭疼的問題。對此，承租人可以在合同約定，如果出租人拒不維修的，承租人可以代為維修，但費用由出租人承擔，承租人有權從應付租金中等額扣除。
