正文：無效房屋轉(zhuǎn)租合同的處理
房屋轉(zhuǎn)租，是房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。在通常的情況下，承租人將承租房屋的全部或一部分，租給第三者使用而從中收取超過原租金或等額租金的金錢。無效房屋轉(zhuǎn)租合同，是指房屋承租人未經(jīng)出租人的同意，擅自將承租房屋進行轉(zhuǎn)租的行為。房屋轉(zhuǎn)租是一種廣泛應(yīng)用的房屋租賃制度，在我國的有關(guān)房地產(chǎn)法律中均有規(guī)定。但對于房屋轉(zhuǎn)租合同被確認無效后的處理，卻一直沒有明確具體的規(guī)定。
《城市私有房屋管理條例》規(guī)定，承租人將房屋擅自轉(zhuǎn)租，出租人有權(quán)解除租賃合同。 《城市房地產(chǎn)管理法》則沒有規(guī)定非法轉(zhuǎn)租房屋的法律責(zé)任。《城市公有房屋管理規(guī)定》規(guī)定承租人將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)終止合同，并可索賠損失。盡管《城市房屋租賃管理辦法》在第五章專門對房屋轉(zhuǎn)租進行了規(guī)定，但在無效轉(zhuǎn)租房屋的法律責(zé)任上，只規(guī)定了行政處罰和刑事責(zé)任，并沒有無效房屋轉(zhuǎn)租的民事責(zé)任，或是民事制裁的規(guī)定。《合同法》也只規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。因此，房屋承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租房屋，出租人有權(quán)解除房屋租賃合同，這是法律的一致性規(guī)定。因為承租人的擅自轉(zhuǎn)租行為，直接違反租賃合同的約定，破壞了出租人對承租人的信任，損害了出租人對房屋的所有權(quán)或處分權(quán)，造成房屋在客觀上形成多層次占有，從而使得房屋的毀損程度的可能性加重，增加了出租人請求返還租賃物的困難。但是，如果該無效的房屋轉(zhuǎn)租合同事實上已經(jīng)履行完畢或部分履行。在這種情況下，已交付的租金或者尚未交付的租金約定也屬于無效約定，是否也應(yīng)該返還。而房屋租賃的一個特點，就是承租人對他人房屋的使用收益，這種使用收益乃是基于承租人對房屋的實際占有狀態(tài)下發(fā)生的，這種使用收益如果是基于無效合同而取得，也應(yīng)該屬于返還的標(biāo)的。
無效合同是不具有法律約束力和不發(fā)生履行效力的合同。作為無效合同來說，其具有兩個特征：一是無效合同具有違法性，即合同違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，損害了公共利益和他人的合法權(quán)益；二是無效合同具有無效性，就是合同從訂立時起，就沒有法律約束力。對于已經(jīng)履行的，應(yīng)當(dāng)通過返還財產(chǎn)、賠償損失等方式使當(dāng)事人的財產(chǎn)恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)。對于房屋轉(zhuǎn)租行為而言，《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定了合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租兩種情形。合法轉(zhuǎn)租是承租人經(jīng)過出租人同意，將承租的房屋轉(zhuǎn)租他人。非法轉(zhuǎn)租是承租在沒有取得出租人同意或者違反租賃合同中不得轉(zhuǎn)租約定的情況下，擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人的行為。《合同法》第52條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，非法轉(zhuǎn)租的租賃合同屬于無效后同。根據(jù)《民法通則》第引條的規(guī)定，民事行為被確認為無效后，當(dāng)事人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失。雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
就無效房屋轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人來說，承租人在訂立房屋轉(zhuǎn)租合同時，應(yīng)該了解轉(zhuǎn)租人是有轉(zhuǎn)租房屋的權(quán)利，訂立合同時應(yīng)辦理法律規(guī)定的登記備案手續(xù)。因此，轉(zhuǎn)租合同中的承租人一方主觀上有過錯是明顯的。對轉(zhuǎn)租人一方，其轉(zhuǎn)租行為往往具有兩種主觀心理狀態(tài)，其一是明知未經(jīng)出租人同意或者是故意違反租賃合同擅自轉(zhuǎn)租，二是因為疏忽大意的過失原因而造成擅自轉(zhuǎn)租房屋的情況。轉(zhuǎn)租人也是具有過錯的當(dāng)事人。所以，無效房屋轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人雙方都依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)無效合同的法律后果。
表現(xiàn)在對有關(guān)無效合同規(guī)定法律精神的不同理解上，在處理無效房屋轉(zhuǎn)租合同所引起的法律后果時出現(xiàn)了不同的處理意見。
第一種主張認為，由于法律規(guī)定無效合同的后果之一是返還財產(chǎn)，因此，房屋轉(zhuǎn)租合同一旦被確認無效以后，承租人應(yīng)該歸還占用的房屋，對于實際使用房屋期間的收益-租金，也應(yīng)該支付給轉(zhuǎn)租人。已經(jīng)支付租金的、租金不再退還。①問題在于，如果依照這樣的處理方法，無效房屋轉(zhuǎn)租合同和有效房屋轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人都可以達到相同的目的-收取租金。無效房屋轉(zhuǎn)租合同的承租人一方如果不按實際使用期限交付租金，則轉(zhuǎn)租人也可以基于無效轉(zhuǎn)租合同要求對方支付房屋租金。顯然，非法的行為人是不能享有任何民事權(quán)利。就無效民事行為進行分析，無效民事行為是指因為欠缺民事法律行為的有效要件而不能產(chǎn)生當(dāng)事人預(yù)期法律后果的行為。無效民事行為之所以自始不具有任何法律約束力，就是因為行為本身不能產(chǎn)生行為人預(yù)期的后果。所以，如果無效房屋轉(zhuǎn)租合同的轉(zhuǎn)租人有權(quán)收取因轉(zhuǎn)租而約定的租金，則使其基于無效合同達到了預(yù)期的目的。從財產(chǎn)所有權(quán)取得的角度分析，無效房屋轉(zhuǎn)租合同的出租人取得租金也沒有法律上的根據(jù)，《民法通則》第72條規(guī)定，財產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定。這種所有權(quán)取得的法律規(guī)定包括兩個方面，其一是取得財產(chǎn)的法律事實必須合法，即設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的行為或者事件要符合法律的規(guī)定。取得財產(chǎn)的法律事實只有原始取得和繼受取得。原始取得是因為一定的法律事實，法律確認某項財產(chǎn)的最初取得。繼受取得是以原所有人的所有權(quán)為依據(jù)，基于某種法律事實而轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)；其二是取得財產(chǎn)的形式必須合法，包括必須辦理法律規(guī)定的手續(xù)。非法轉(zhuǎn)租他人房屋而收取租金，違背了出租人的真實意思，并且不能辦理法律規(guī)定的租賃登記。可見，既認定房屋轉(zhuǎn)租合同非法無效，又確認行為人有權(quán)基于非法行為取得財產(chǎn)，造成邏輯上的矛盾。反過來說，非法的房屋轉(zhuǎn)租人無法取得租金，則體現(xiàn)出無效房屋轉(zhuǎn)租合同的承租人不從基于無效合同支付租金，或者有權(quán)基于無效合同取得返還的租金。那么，便造成無效房屋轉(zhuǎn)租合同的承租人可以基于無效合同取得財產(chǎn)-房屋的使用收益。而無效房屋轉(zhuǎn)租合同的承租人同樣依法無權(quán)根據(jù)無效合同取得收益。這樣，人民法院或者仲裁機構(gòu)在裁決時往往陷入兩難的境地。
第二種觀點認為，非法轉(zhuǎn)租的收益屬于不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)當(dāng)返還給出租人。②根據(jù)《民法通則》第 92條“沒有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人”的規(guī)定可見，因不當(dāng)?shù)美l(fā)生的債具有二個明顯的特點：（1）必須有一方因為不當(dāng)?shù)美軗p失。但是，房屋出租人并不能說是因此遭受了損失。損失是由于一定的行為導(dǎo)致權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)受到損害并造成財產(chǎn)減少或者滅失的客觀事實。這種損失既有直接損失，即受害人現(xiàn)有財產(chǎn)的減少，又有間接損失，即應(yīng)當(dāng)?shù)玫降睦嬗捎谠馐苓`法行為的損害而沒有得到，不當(dāng)?shù)美顺袚?dān)返還財產(chǎn)的一項要件必須在損失和取得不當(dāng)利益之間存在因果關(guān)系，違法行為直接引起損害事實的發(fā)生。對于出租人而言，其收益已經(jīng)由于房屋租賃合同的履行而得到實現(xiàn)，或者由于房屋租賃合同的法律效力而得到保障。房屋的非法轉(zhuǎn)租并不造成出租人現(xiàn)有財產(chǎn)的減少，也不必然造成出租人必得利益的喪失。（2）不當(dāng)?shù)美氖聦嵤怯捎谑軗p失的一方主觀過錯造成的，受益人取得不當(dāng)?shù)美麜r的主觀狀態(tài)并不作為返還不當(dāng)?shù)美谋匾獥l件。③但對于無效房屋轉(zhuǎn)租合同來說，合同的雙方當(dāng)事人主觀上都存在過錯的狀態(tài)。在房屋轉(zhuǎn)租合同糾紛中，糾紛的當(dāng)事人是無效合同雙方當(dāng)事人，通常房屋的出租人并不介入訴訟或仲裁（因為是否屬于無效合同必須由人民法院或仲裁機構(gòu)確認），而返還財產(chǎn)的處理對于法院或仲裁機構(gòu)乃屬于“不告不理”的情形。反而言之，如果將無效房屋轉(zhuǎn)租合同的租金作為不當(dāng)?shù)美颠€給房屋所有人或出租人，又產(chǎn)生了另一個問題，就是無效房屋轉(zhuǎn)租中的轉(zhuǎn)租人便由于無效的行為在處理結(jié)果上造成損失-房屋在非法轉(zhuǎn)租階段的使用收益。這種損失不是無效行為本身造成的，而是審判或仲裁機構(gòu)的介入并將該收益轉(zhuǎn)交第三人而形成的。非法轉(zhuǎn)租人一方面必須依房屋租賃合同向出租人支付租金，另一方面由于非法轉(zhuǎn)租房屋，造成既不能使用房屋，又不能取得租金。這樣，無效行為的法律后果-恢復(fù)原狀，便無法達到。所以，這種租金應(yīng)作為無效房屋轉(zhuǎn)租合同的不當(dāng)?shù)美颠€給出租人的觀點是不能成立的。
