每年的6月至8月底、9月初是租賃旺季。在此之前，中介重點(diǎn)開展針對(duì)房主的租賃代理業(yè)務(wù)。部分中介深入小區(qū)，攛掇已經(jīng)租出房屋的房主抬高出租的價(jià)格或鼓動(dòng)房主盡快退租。
散布輿論、囤積房源、攛掇房主……中介抬房租陰招一一曝光
自今年4月份以來，全國一線城市房租持續(xù)走高，引起社會(huì)各界關(guān)注。由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部安排、其下屬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)具體負(fù)責(zé)實(shí)施的北京、上海、廣州和深圳等城市房租暴漲原因的調(diào)查顯示，除了季節(jié)性因素外，中介機(jī)構(gòu)是一線城市房租上漲的主要原因。一位地產(chǎn)中介資深人士向北京晨報(bào)記者透露了抬高房租的主要路徑。
創(chuàng)造概念營造暴漲輿論提前發(fā)布租金上漲信號(hào)
“如果你研究此前中介發(fā)布的報(bào)告，不難發(fā)現(xiàn)關(guān)于租金上漲的話題在租金實(shí)際上漲前就開始了。”這位中介資深人士表示，租賃業(yè)務(wù)在二手房市場(chǎng)中是小眾話題。通常中介的分析人員每個(gè)月最多寫兩篇左右的租賃市場(chǎng)報(bào)告，然而，在今年4月、5月的兩個(gè)月時(shí)間里，二手房中介發(fā)布的房租上漲報(bào)告超過20個(gè)。
中介主要營造的概念有3個(gè)。一是“物價(jià)上漲推動(dòng)說”：租金的上漲是因?yàn)槲飪r(jià)的普遍上漲，很多業(yè)主希望通過租金來補(bǔ)貼生活費(fèi)用。二是“剛性需求推動(dòng)說”：主要的推動(dòng)力量是高校畢業(yè)生、拆遷戶和外地人。三是“買轉(zhuǎn)租說”：原來打算買房的一群人現(xiàn)在期待房價(jià)下跌暫時(shí)轉(zhuǎn)為租房，從而推高房價(jià)。
房租漲比房價(jià)漲更可怕
“買不起房可以先租房”——這是某些專家在高房價(jià)之下安慰年輕人時(shí)最常說的一句話。不過，曾經(jīng)感慨“什么時(shí)候才能買得起房”的年輕人們卻發(fā)現(xiàn)，租不起房已經(jīng)成為擺在面前最現(xiàn)實(shí)的問題。
在房租上漲風(fēng)的蔓延下，一線城市的房屋租賃價(jià)格平均漲幅超過10%，而部分地段好、公共資源便利地區(qū)的漲幅甚至達(dá)20%。在不少城市，一套房子的租金已經(jīng)與應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生的月平均工資相差無幾。
誠然，每年的租房高峰出現(xiàn)在7月份高校學(xué)生畢業(yè)時(shí)，但在過去的年份里，從未出現(xiàn)過因大學(xué)畢業(yè)生大幅度推高房租的現(xiàn)象。可見，推高房租的幕后推手肯定還有很多，大學(xué)畢業(yè)生不幸成為了高房租的最終買單者。
“居者有其屋”固然短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)，“居者有其所”成為了年輕人的最后底線。因此，我們更應(yīng)警惕房租上漲的問題。房價(jià)高了可以暫時(shí)不買房，但房租瘋漲會(huì)讓年輕人落腳的立錐之地也變得岌岌可危。
爆炒農(nóng)產(chǎn)品曾使綠豆和大蒜等農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格暴漲。在國家發(fā)改委的“重拳”打擊下，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格逐步回歸良性供求關(guān)系。在廉租房和公租房等制度性保障尚需時(shí)日的情況下，打擊租賃市場(chǎng)囤積房源、哄抬房租等不理性行為勢(shì)必成為調(diào)控要解決的重點(diǎn)難題。
攛掇已經(jīng)出租的房主抬價(jià)用高價(jià)鼓動(dòng)房主退租
每年的6月至8月底、9月初是租賃旺季。在此之前，中介重點(diǎn)開展針對(duì)房主的租賃代理業(yè)務(wù)。部分中介深入小區(qū)，攛掇已經(jīng)租出房屋的房主抬高出租的價(jià)格或鼓動(dòng)房主盡快退租。
近日，一篇名為《北京知名中介發(fā)傳單哄抬租房價(jià)被捉現(xiàn)行》的帖子在網(wǎng)上流傳。傳單稱：“一居2500元至3000元/月，兩居3000元/月至3500元/月。如果您對(duì)您目前房子的租價(jià)不滿意，可以給我打電話……”
“類似的情況在業(yè)界已經(jīng)不是秘密。”前述中介資深人士表示，目前正值半年期的房租續(xù)約期，也是高校畢業(yè)生和外來務(wù)工者租房的高峰期。借房主互相攀比的心理和漲價(jià)帶來的高收益，中介人員盡力說服房主漲價(jià)，漲幅大的能達(dá)到20%，原來2500元/月的租金能變成3000元/月。在北京地區(qū)，單月租賃市場(chǎng)的成交量約為1000套，如果房租上漲20%，一年下來就能給中介帶來上百萬元的收入。
囤積房源做二房東在局部區(qū)域吃掉全部房源前述中介資深人士表示，以往中介通常會(huì)讓房主和客戶見面簽三方合同，收取一個(gè)月的租金或1%至1.5%的傭金作為酬勞。現(xiàn)在部分中介公司會(huì)先把房子租下來，再出租給尋租人。中介當(dāng)上了“二房東”，租賃人與房主見面的環(huán)節(jié)被省略，但傭金仍然正常收取。如此一來，定價(jià)權(quán)完全被中介掌握，其中的差價(jià)是中介利潤的主要來源，房價(jià)被抬高也不意外。
就差價(jià)而言，一套房子的差價(jià)如果是100元/月，那么一年就是1200元。中介的“房屋銀行”里有近千套房子，其獲得的利潤可想而知。
以新街口附近的某樓盤為例，今年4月底70%至80%的房源都被某中介機(jī)構(gòu)收購，造成該小區(qū)的租金價(jià)格幾乎完全由該機(jī)構(gòu)制定。該小區(qū)的租金價(jià)格于5月飆漲300元/月至500元/月。
通常，中介以低價(jià)收取業(yè)主的出租房源并索要空置期，再在租金處于高位時(shí)出租給客戶。
房租價(jià)格漲易跌難租賃市場(chǎng)已現(xiàn)供大于求
北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張某偉表示，除了少數(shù)中介的租賃代理業(yè)務(wù)外，其他人不會(huì)在沒有居住需求的情況下囤房。
事實(shí)上，受樓市新政的影響，不少房主由售轉(zhuǎn)租，使租賃市場(chǎng)供大于求。今年6月份的二手商品房租賃房源量環(huán)比上漲6.1%，租客的求租量僅上漲1.7%。最近房價(jià)開始出現(xiàn)明顯回落，將有更多待售房源轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)，可能再度出現(xiàn)供大于求的局面。
張某偉表示，現(xiàn)在租賃市場(chǎng)房租暴漲主要是因?yàn)橛泄咀鲎赓U代理，可以達(dá)到菜販子囤積獲得暴利的效果。“菜價(jià)每天都有漲有跌，可是房租價(jià)格有黏性，一般租一套房都是一年、半年的時(shí)間，房租價(jià)格一旦上漲了，再回落的可能性就小了”。
