昨天，本報報道了實驗二小“學區房”周邊，中介收購出租房源、“捂房抬價”，造成區域房租迅猛上漲一事后，中介公司經紀人李強(化名)向記者繼續自揭租金狂漲的內幕——在眼下房價太高、買賣市場觀望氣氛濃重、部分需求由購轉租的時機，一些中介公司通過收房、控房、囤房等手段，助長房租上漲，借此獲得高額利潤。
熱門區域租房供需比1∶5
李強是CBD周邊一家中介門店的業務員，有3年從業經驗，對中介在租房方面的這點事兒是“門兒清”。
對于近期一些區域的房租瘋狂上漲，李強認為與市場需求分不開。據他介紹，由于北京的機會多、外來人口多，租房市場一直不缺客戶，其中一些熱點區域需求長期大于供給。
這些熱點區域包括中關村、CBD、燕莎等熱點商圈；公主墳、方莊、三元橋等傳統居住區；五環內的地鐵沿線等新興居住區；同時也包括本報報道的重點中小學周邊的學區房以及重點大學、三甲醫院周邊。
在這些區域，對于中介公司來說，拿到了房源就等于掙到了錢。特別是在近期買賣市場冷清，部分需求由購轉租的行情下，供需比進一步擴大，一些區域達到1∶3，甚至1∶5。因此，各家中介會想盡辦法搶房源，甚至出現一家中介公司不同門店的自家兄弟不顧情面，自己人與自己人爭起來的怪事兒。
“自家兄弟”認錢不認人
今年5月中旬的一個下午，李強在網上發現北工大附近一套80平方米的小三居，月租金報價2800元。李強說：“一看就知道，這是真房源。”記者問：“你怎么知道這是真房源呢？”“這還用說，我們是干什么的呀。在網上，我們幾乎一天24小時在六七家網站掛著監測房源；在網下，長年經營的人脈已經滲透到小區的每一個角落，本區域內哪些房源出售、哪些房源出租、何時到期、現在在哪家中介手里，都了如指掌，如果連這些都不知道，那還吃得上飯？”
對于“李強們”來說，了解房源、找到新房源是基本功。李強還介紹，目前，網上的租房頻道，信息倒是很多，不過大部分都是中介的信息，一些貌似個人房源的信息，其實也是中介代理的。因此，發現一套新房源，對于嗅覺靈敏的他們來說，輕而易舉。
接著說北工大附近那套小三居，當李強發現并把電話打過去時，業主的電話已經一直處在占線中了。沒辦法，李強與一位同事立刻騎上電動車，按照房源地址找上門。在業主家，李強遇到了5批同行，其中兩家是本市一家中介不同門店的“同門兄弟”，這家中介重點是做群租業務，也就是把一套出租房代理下來后，在房間里打上隔斷，再一間一間地分租出去。他們搶客戶時，非常生猛。
這回是六家同行正面相遇，李強他們不做群租業務，在價格上根本拼不過他們。李強象征性地抬了抬價，就主動敗下陣來，但一直關注著這套房。后來，李強打探到，拼到最后，就剩下同一家公司的兩個門店自己爭了，他們互相抬價，最終，其中一家以3800元的價格成交。
“全程代理”是租金上漲玄機
李強強調，在這輪租房上漲中，雖說有租金補漲的成分，也有市場需求，但如果沒有巨大的利益，中介也是不敢這么哄抬租金的。那么，在這個過程中，中介謀取巨大利益的玄機在哪兒呢？
李強介紹說，玄機就在于“出租委托代理”。據了解，在出租市場，中介有兩種經營方式，一種是居間方式，即中介作為第三方，讓房主與租客見面，簽三方合同，收取一個月的租金作為中介費；一種是代理方式，即中介先把房主的房子租下來，一般租期是一年，每月固定付給房主房租，然后，自己再把房子出租給別人，收取租金。李強所說的“出租委托代理”就是第二種方式，有的公司管這種方式叫“房屋管家”，有的公司叫“全權代理”。
按本市相關規定，代理方式是被允許的，但要求中介公司除裝修費外，不能賺取租金差價。可事實上，中介鉆房主和租客不見面的空子賺取差價，已成為這種出租方式的重要利潤點之一。
李強以某公司不久前代理的一套房源為例，向記者詳細地介紹了這種方式的運作模式以及賺取的巨額利潤。
一周前，某中介公司雙井店拿到勁松一套60平方米兩居室的出租代理權。根據李強提供的這份房屋出租委托代理合同，月租金為2700元；出租代理期限為1年，其中包括1個月的免租期，也就是說，中介只需付給房主11個月的房租；房租支付方式為月付，中介公司固定在每月的固定日期把租金打到房主的個人賬戶上。
在此期間，房主不負責房屋小問題的維修，由中介負責，并允許中介對房屋進行簡單裝修、裝飾或添置新物。據了解，正是這一條，讓中介賺取差價成為可能。
隨后，在不到半個月的時間內，該中介公司把房子出租給3個在附近工作的小白領，其中帶陽臺的南向主臥月租金1300元；次臥及客廳月租金各1000元，中介對租客收款方式為押一付三，并收取一個月的中介費。
這樣算下來，中介給房主的年成本是2700元×11個月＝29700元；收取租客的租金為3300元×11.5個月＝37950元，加上一個月的中介費3300元，共41250元；一年凈賺額為10550元。
李強還介紹，在代理的過程中，還有些中介從房東那里租到房子之后，會隔成很多間臥室分租，這就是所謂的群租，一個房子住著十來個人很正常。這樣，中介從中可能得到更多的差價。另外，還有一些更惡劣的，有些中介還會吃押金，找各種理由不退租客的押金。
如果中介采用的是居間出租方式，租一套房只賺取一個月租金，就沒必要哄抬租金，但代理出租方式下，租金的上漲會給中介帶來更豐厚的利潤，中介在巨大利潤的驅使下，人為哄抬房租就有了動力。
壟斷房源 交易一手遮天
李強介紹，這兩天，總有人問他，為什么中介敢以這么高租金代理房源，不怕賠了嗎？李強認為，其實，這筆買賣中介賠錢的可能性幾乎為零。
為什么這么說呢？李強分析，首先，中介對各個區域市場行情非常了解，不可能去收一些租不出去或不好出租的房子，這也是為什么在這輪租金上漲中，學區房租金上漲最快的原因，因這些區域需求量大，而且都是剛性需求，即使多漲幾百，也有人租。
第二，越來越多的人接受合租與群租，一套二居室或三居室，租金漲個幾百元，分攤到各個租戶頭上，也就一兩百元，租戶還是能接受的。
