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我姓溫，在一家化妝品公司工作。2005年4月，我在某小區租了一套一居室的房子，并與房主熊某簽訂了房屋租賃合同。合同規定：房屋租金每月2000元，按季支付；入住時需預交3個月的房租并交納1000元的保證金，待租賃期滿后返還，租期為兩年。合同簽訂后，我就搬進了該房。
2006年3月，公司要組織一批女職員到美國的總部進行培訓，這其中也包括我。但同時有一個問題困擾我，就是我租住的房子還有一年才到期，此時為了工作，把房子退了，房主能答應嗎?即便真的給退了，我的保證金以及前兩天剛預付的下一季度的租金能否退給我?我試著問了一下房主熊某，結果其以我通知太晚為由，要扣除我當初支付的保證金和預付的租金，不然不給退房。
請問： 由于特殊原因要提前退租，房主有權扣我的保證金和預付租金嗎?
律師專線解答
溫小姐，您與房主在簽訂合同時只規定了租賃期限等一般條款，而沒有對提前退租問題作出特別規定。雖然您是因特殊原因而提前退租，但仍然構成違約，需要承擔相應的違約責任。
我國《合同法》第60條規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。”據此，您若提前退租，就應當在合理的期間通知出租人，以便熊某找到新的房客，補償他的損失。合理期限是多長，法律并無明確規定，要根據具體情況和合同的約定來定。在實踐中通常的做法是，如果雙方當事人在合同中沒有約定具體期限，則期限通常為一個月。
房屋租賃關系中的保證金，也稱“押金”，是指房屋租賃關系中的承租人根據房屋租賃合同的約定，為擔保承租人義務的履行而向房屋出租人交付的金錢或其他物品。保證金就是為了保證承租人履行合同。您既然違反了房屋租賃合同提前退租，其本身就是一種違反法定或約定義務的行為，出租人熊某有權按照約定扣留部分或全部保證金，但對于您多交納的3個月的預付房租，熊某則無權扣留，必須如數返還。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對承租人提前退租后出租人能否扣留保證金和預付房租這一問題不清楚。
律師提醒與注意事項
承租人要提前退租，首先應當和出租人達成解除租賃合同的協議，然后和出租人約定時間檢查出租房屋，如果承租人對房屋有所損壞，還需進行賠償。如果租房時進行了房屋租賃登記備案，那么退房的時候一定要到同一機構辦理注銷登記備案手續。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第六十條
