合同都簽了，不能讓我爬上18層吧?
不久前，張先生為上下班方便，通過中介公司在單位附近找到一套較為滿意的房子，該房位于塔樓的18層。多年北漂的經歷，使張先生十分在意高樓的電梯運轉情況，特別在簽租房協議時，要求業主李女士必須保證該房及全部附屬設施和配套公共設施的正常使用。
由于原來的房屋租期3天后將滿，張先生還與李女士約定，她必須在合同簽訂后3天內交付具備正常使用功能的房屋，否則承擔違約責任。簽完協議，張先生向李女士交付了定金。
之后，張先生積極準備喬遷新居，又是收拾家具和物品，又是聯系搬家公司，還約了三五個好友到時前往新居慶賀。誰知，在合同簽訂后的第二天下午，當張先生帶著搬家公司將家具物品搬至新居樓下時，卻發現電梯停運了。一打聽，原來是物業公司與業主之間發生物業管理合同糾紛，物業公司以停止電梯運行的方式要求業主解決糾紛。
將家具物品徒步搬上18層樓簡直不可想象!張先生也不可能每天這樣爬上爬下。他急忙聯系李女士，但一連幾天，對方仍然不能解決電梯問題。張先生要求解除合同，讓李女士退還定金，并承擔違約責任。對此，李女士認為，房屋及配套設施不能正常使用并非自己的過錯，因而不愿意承擔違約責任。雙方各執一詞，爭執不下。律師解答
因第三人造成違約應承擔違約責任
“合同是雙方真實意思表示，一經簽訂，除非違反國家法律法規禁止性或者強制性規定，雙方應當嚴格履行合同義務，否則違約方要承擔違約責任。”北京市京元律師事務所梁炎廷律師認為，本案中，業主李女士愿意且能夠將自己的房屋交給張先生，卻由于物業公司的原因，該房關鍵的配套設施──電梯不具備正常使用功能，導致該房屋不具備合同約定的正常使用功能，造成張先生合同簽訂目的無法實現。
李女士不能嚴格按合同約定履行交房義務，雖然從表面看她沒有責任，是第三方即物業公司的原因，但我國《合同法》第121條明確規定:“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決。”所以，李女士應向張先生承擔違約責任，事后可依據物業服務合同解決與物業公司之間的糾紛。
