隨著上海房屋租賃市場的逐漸火爆，與之相關的糾紛也逐漸增多。記者昨日從盧灣法院了解到，去年一年盧灣法院共審結了130多件此類案件。 vMh廣州房產律師網 此類糾紛主要集中在房主更替期間的房
隨著上海房屋租賃市場的逐漸火爆，與之相關的糾紛也逐漸增多。記者昨日從盧灣法院了解到，去年一年盧灣法院共審結了130多件此類案件。
此類糾紛主要集中在房主更替期間的房租問題、出租房的面積大小以及出租合同是否具有法律效力等三方面。對此，法院作出了相關提醒。
房主更替租金應額外約定
案例侯某和王某于2005年3月簽訂《上海市房地產買賣合同》一份，約定王某將本市建國西路上的一套房屋轉讓給侯某，房屋轉讓價款為200余萬元。由于該房屋有租賃合同，雙方還約定了該房屋的租金在侯某付清全部房. 款之前由王某享有，在侯某付清全部房款之后由侯某享有。
侯某如約于2005年4月15日前付清了所有房款。根據合同約定，自2005年4月15日之后該房屋租金應由侯某享有，但王某擅自從承租人處取走了2005年4月15日至2005年5月31日的租金8000余元，經多次與王某交涉，王某堅持不同意返還，故侯某起訴要求王某返還該房屋2005年4月15日至2005年5月31日的租金8000余元。王某辯稱，他基于原租賃合同向承租人收取了2005年5月31日之前的租金8000余元，與侯某并無關系。侯某應向承租人提出租金支付的要求，而不應向王某提出。
法院提醒法院審理后認為，由于雙方在簽訂買賣合同時，該房屋就設有租賃合同，雙方在合同補充條款中特別約定了該房屋的租金享有權問題，故法院支持了侯某的訴請。對此，法院提醒，對于房主出現變更，而該房又有租賃關系的情況，新舊房主應對租金問題進行明確約定，以免引起糾紛。
租房面積一般是指建筑面積
案例租房時對房屋面積的約定究竟是使用面積還是建筑面積存在爭議。2005年8月，蘇某和朱某兩人和胡某簽訂租賃協議，協議約定：蘇某和朱某向胡某承租店鋪，面積為25平方米，租期自2005年8月至2007年9月止，租金為每月16000元，租賃期間的各類費用均由承租人負擔。協議簽訂后，蘇某和朱某按約支付了租金，胡某也向兩人交付了店鋪。蘇某和朱某在取得店鋪后發現租賃店鋪的實際使用面積不足17平方米，就與胡某交涉，要求胡某要么補足協議約定面積，要么按實際面積計算租金。
法院提醒法院審理后認為，蘇某和朱某租賃的店鋪實際使用面積的確不足17平方米，但無證據證明協議中約定的25平方米面積是指實際使用面積。故法院沒有支持蘇某和朱某的訴訟請求。
對此，法院提醒，除非雙方對租賃面積的概念有特別約定，一般而言租賃所指的面積應是建筑面積。
房屋租賃合同未經登記仍然有效
案例麥某向魏某租賃房屋，雙方簽訂了《房屋租賃合同》，但麥某沒有按約支付租金，并提前解除租賃合同，魏某便向麥某索要拖欠的房租及違約金等，麥某卻以雙方的房屋租賃合同未經房屋管理部門登記，屬于無效合同為由，不愿支付房租及違約金。魏某只得將麥某告上法院。
法院提醒法院認為，魏某和麥某簽訂的房屋租賃合同是雙方當事人真實意思表示，故雙方簽訂的房屋租賃合同應合法有效，麥某未按約支付租金，違反了雙方合同的約定，已構成違約，應承擔違約責任，支付約定違約金。
對此，法院提醒，房屋租賃合同雖未經有關部門登記，但并不影響合同的效力，仍然具有法律效力。
