案情 沈小姐在本市某區繁華地段有一套商業用房。去年，沈小姐經人介紹將該商業用房出租給了吳先生，并簽訂了租賃合同，進行了登記備案，租期為兩年，自2006年2月5日至2008年2月4日止。之后，吳先生按租賃合同約定分兩次付清了兩年的租金。今年年初，沈小姐急需用錢，就
案情
沈小姐在本市某區繁華地段有一套商業用房。去年，沈小姐經人介紹將該商業用房出租給了吳先生，并簽訂了租賃合同，進行了登記備案，租期為兩年，自2006年2月5日至2008年2月4日止。之后，吳先生按租賃合同約定分兩次付清了兩年的租金。今年年初，沈小姐急需用錢，就打算將該商業用房出售，并通過中介公司找到了張先生來購買該商業用房。沈小姐帶張先生來看房時就告知吳先生，自己要將該商業用房出售給張先生，第二天沈小姐與張先生簽訂了買賣合同。吳先生知道此事后認為沈小姐將該商業用房出租給他，在他承租期間，沈小姐又將該商業用房出售給了張先生，與張先生簽訂的房屋買賣合同無效，并要求與沈小姐在同等條件下就該商業用房簽訂買賣合同。后吳先生就此事與沈小姐和張先生進行溝通，但三方不能達成一致意見，無奈之下吳先生起訴至法院。
律師分析
承租人的優先購買權是指在出租人出賣租賃物時，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。它是承租人的一項具有物權性質的法定權利，具有對抗第三人的法律效力。《中華人民共和國合同法》第230條規定：“出租人出賣租賃房屋，應當在合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”最高人民法院《關于貫徹執行 中華人民共和國民法通則 若干問題的意見（試行）》第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”依照上述規定，承租人行使優先購買權，應當具備以下條件：1．承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同。如果租賃合同不成立、無效、被撤銷或者因履行期屆滿而終止，則承租人不享有此項權利。2．優先購買權只能在出租人決定出賣租賃房屋后享有，并且承租人在接到出賣通知后三個月內行使。3．承租人必須是在同等條件下享有優先購買權。所謂同等條件，主要是指價格以及價款的給付時間、給付方式等。第三人的出價條件優于承租人時，承租人沒有優先購買權。從出租人一方說，如果出賣租賃房屋而不通知承租人，或者在通知的有效期內不征求承租人的意見即出賣房屋，或者當承租人與第三人的出價同等時不把租賃房屋賣給承租人，都是侵犯承租人優先購買權的行為。
本案中吳先生與沈小姐簽訂的租賃合同是合法有效的，是雙方當事人真實意思表示，而且是經相關部門備案登記的，吳先生也是按約履行了自己支付租金的義務。沈小姐在出售該商業用房時雖然告知過吳先生，但沈小姐并未給吳先生合理期限來選擇是否放棄優先購買權，而且吳先生也沒有明確放棄對該商業用房的優先購買權，結合本案案情吳先生的訴訟請求理應得到法院的支持。
