有一家公司將自有2000平方米房屋及鍋爐房、變電室等附屬設(shè)施出租給一家?jiàn)蕵?lè)公司，租期6年，年租金80萬(wàn)元。娛樂(lè)公司按合同如期交付租金兩年后開(kāi)始拖欠租金，至出租方提出解除合同時(shí)，承租方已拖欠租金累積170萬(wàn)元。該娛樂(lè)公司同意解除合同，但提出用其裝修費(fèi)用270萬(wàn)元充
有一家公司將自有2000平方米房屋及鍋爐房、變電室等附屬設(shè)施出租給一家?jiàn)蕵?lè)公司，租期6年，年租金80萬(wàn)元。娛樂(lè)公司按合同如期交付租金兩年后開(kāi)始拖欠租金，至出租方提出解除合同時(shí)，承租方已拖欠租金累積170萬(wàn)元。該娛樂(lè)公司同意解除合同，但提出用其裝修費(fèi)用270萬(wàn)元充抵拖欠租金，并要求出租方返回差價(jià)。
律師觀點(diǎn)
我國(guó)《合同法》第233條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物地，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失”。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行 中華人民共和國(guó)民法通則 若干意見(jiàn)（試行）》第86條之規(guī)定：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上添附附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意添附，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)添附物如何處理有約定的，按約定處理；沒(méi)有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任”。
如果承租人要求出租人返還裝修費(fèi)用，則該費(fèi)用必須具備以下條件：（1）該費(fèi)用必須是為了對(duì)該出租房進(jìn)行改善或者在其上增設(shè)其他裝修物而支出的費(fèi)用。如果僅是為了維持房屋必要的使用狀態(tài)所支出的費(fèi)用則為必要費(fèi)用，而不能主張返還；（2）須因該費(fèi)用的支出而使該房屋的價(jià)值增加；（3）須承租人所為的改善或增設(shè)行為已經(jīng)出租人同意。如未經(jīng)出租人同意，承租人不能請(qǐng)求出租人返還費(fèi)用。這里的同意，不僅僅限于承租人實(shí)施行為時(shí)出租人的明確表示同意，如出租人知道承租人的行為而不表示反對(duì)的，也包括在內(nèi)。本案中雖然該娛樂(lè)公司裝修所租房屋并未取得出租人的書(shū)面同意，但從該房屋的租賃目的，以及承租人娛樂(lè)公司對(duì)該房屋進(jìn)行裝修，出租人并未表示明確反對(duì)，可知出租人對(duì)此是同意的。
我們認(rèn)為，在租賃關(guān)系終止后，該出租房返還給出租人，出租人享有了因承租人的裝修行為而增加的租賃物價(jià)值的利益，承租人則因該裝修費(fèi)用的支出而受到損失，出租人取得該利益而沒(méi)有法律上的根據(jù)，所以，出租人應(yīng)將其所得的利益返還給受損失的承租人。但返還的費(fèi)用應(yīng)僅限于租賃合同終止時(shí)房屋實(shí)際增加的價(jià)值額，而不能以承租人裝修支出的實(shí)際數(shù)額為準(zhǔn)。當(dāng)然，對(duì)此雙方當(dāng)事人可以約定如何處理，如無(wú)約定又協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平合理的原則加以解決。具體處理辦法是：承租人投入的裝修物，能夠拆除的，由承租人拆除歸自己所有；不能拆除的，可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成出租人損失的，承租人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。
