一家之言 案由：朱某將一套商品房委托中介公司掛牌出租，李某有意承租，實地看房后，便與朱某就租金及其支付方式等問題進行了磋商。基本達成一致后，雙方約定于次日至中介公司簽訂租賃合同。在朱某要求下，李某向其繳付了5000元“訂金”，朱某出具收條，寫明：“收到李
一家之言
案由：朱某將一套商品房委托中介公司掛牌出租，李某有意承租，實地看房后，便與朱某就租金及其支付方式等問題進行了磋商。基本達成一致后，雙方約定于次日至中介公司簽訂租賃合同。在朱某要求下，李某向其繳付了5000元“訂金”，朱某出具收條，寫明：“收到李某訂金5000元，明日簽訂租賃合同，如有違反退一賠一。”
次日，雙方至中介公司，由于該房所在小區提供24小時中央熱水及中央空調，故物業管理費較高。朱某提出，李某是實際居住人，物業服務是由李某享受，故應由李某承擔物業費，并提出租期定為一年；而李某則認為，根據租賃市場的慣例，物業費應由業主承擔，并提出半年內其在他處購買的房屋將交付使用，故僅同意簽訂半年的租賃合同。由于雙方對上述問題無法達成一致，李某欲要回已付訂金，朱某不同意。一周后，朱某將房屋另租于他人，李某得知該情況后，遂訴至法院要求朱某雙倍返還定金。
法庭審理中，李某稱，朱某收取其定金后卻將房屋另租于他人，根據定金罰則，朱某應當雙倍返還定金。朱某則認為，不簽訂合同的責任在于李某，在雙方對合同的相關條款無法達成一致的情況下，其自然有權將房屋另租他人。此外，在看房后其雖收取了李某5000元的“訂金”，但此“訂金”與法律上規定的“定金”并非同一概念，并不發生定金雙倍返還的法律后果，故其僅同意返還李某5000元。
法院審理后認為，李某向朱某交付的5000元雖名為“訂金”，但根據收據中對不簽訂租賃合同法律后果的約定即 “明日簽訂租賃合同，如有違反退一賠一”，應當認定該“訂金”實為簽訂租賃合同的擔保，具有定金的法律后果。由于在收取定金前，雙方并未對租賃合同的期限及物業管理費的承擔進行磋商，而在簽訂租賃合同時對上述內容無法達成合意，致合同未能簽訂并非任何一方的過錯，故李某仍不能適用定金罰則要求朱某承擔雙倍返還的責任。遂判決朱某承擔返還5000元的責任。
■筆者視野
本案的爭議焦點在于，一、李某向朱某交付的5000元“訂金”是否應當認定為“定金”。根據最高院《關于適用 中華人民共和國擔保法 若干問題的解釋》（以下簡稱 “擔保法司法解釋”）第一百一十八條的規定：當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。根據上述司法解釋的規定，若當事人在合同中將“定金”寫為“訂金”、“押金”等，且在合同中亦未約定符合定金特性的定金罰則的，該 “訂金”、“押金”一律不能認定為“定金”，不能按定金罰則處理。本案中，朱某向李某收取的錢款雖名曰 “訂金”，出具的收條中還寫明了 “如有違反退一賠一”的內容，但仍應當認定該“訂金”具有定金的法律后果。
二、由于雙方對合同的具體條款協商不成致合同未能簽訂，能否適用雙倍返還的定金罰則？
根據雙方在收條中的約定，李某向朱某交付5000元定金作為雙方于次日簽訂租賃合同的擔保，故該定金屬立約定金。《擔保法司法解釋》第一百一十五條對“立約定金”的規定，即“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。”顯然，能否適用定金罰則的關鍵在于，查實當事人是否存在惡意拒絕訂立合同的行為。本案中，雙方當事人在繳付定金前，雖然對租賃合同的大致內容進行過磋商，但對于物業管理費的承擔及租賃期限等細節問題并未涉及，而在簽訂正式租賃合同時，由于雙方對上述細節問題未能達成合意，致合同未能簽訂，雙方均不存在惡意拒絕與對方簽訂合同的情況。有鑒于此，法院最終未適用定金罰則，僅判決朱某返還已收款項。
