案情 我在虹橋路上有一套房屋，其中一間出租給了別人，現(xiàn)在我想把這套房屋出售并且已經(jīng)與下家簽好買(mǎi)賣(mài)合同。承租人突然要以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)來(lái)主張我們的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，請(qǐng)問(wèn)我能夠以什么理由來(lái)對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。王女士 黃律師： 承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指作為承租人的公
案情
我在虹橋路上有一套房屋，其中一間出租給了別人，現(xiàn)在我想把這套房屋出售并且已經(jīng)與下家簽好買(mǎi)賣(mài)合同。承租人突然要以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)來(lái)主張我們的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，請(qǐng)問(wèn)我能夠以什么理由來(lái)對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。王女士
黃律師：
承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指作為承租人的公民、法人在租賃合同有效期內(nèi)，在出租人出賣(mài)租賃物時(shí)，依照法律的規(guī)定享有在同等條件下優(yōu)先于其他購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)租賃物的權(quán)利。我國(guó)《合同法》第230條規(guī)定： 出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。
承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是法定的，但該優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使并非沒(méi)有任何條件和限制。例如承租人僅租賃了部分房屋，而出租人要出售整體房屋的，承租人并非當(dāng)然享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因?yàn)榉杀旧碇皇且?guī)定承租人對(duì)其承租的部分房屋有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而對(duì)其他部分則沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。故承租人的權(quán)利不能超出合同的范圍。在這種情況下，如果將租賃部分單獨(dú)出賣(mài)給承租人，對(duì)整體房屋其他部分的出賣(mài)不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的，承租人對(duì)此部分可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。反之，則不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因此，王女士來(lái)信中提到的情況要看單獨(dú)出賣(mài)承租人所租賃的部分對(duì)房屋的整體出賣(mài)是否產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。如果將該部分房屋單獨(dú)賣(mài)給承租人將會(huì)對(duì)房屋的整體出售造成實(shí)質(zhì)影響的，該承租人則不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
此外，房屋共有人享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)要優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人基于與第三人的親屬關(guān)系或者其他特殊關(guān)系，以比較優(yōu)惠的條件出賣(mài)房屋，而沒(méi)有這些特殊的關(guān)系，出租人則不愿以如此優(yōu)惠的條件出售房屋的，一般情況下承租人也不能享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人將房屋贈(zèng)與他人、房屋被強(qiáng)制征收、征用、房屋以招標(biāo)形式出賣(mài)、房屋被強(qiáng)制執(zhí)行等情況下，承租人也不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
關(guān)鍵字：
