日前，記者接到一位王女士的電話，她于今年2月份租賃了張某的房屋做生意，雙方簽訂了租賃合同，王女士交納一年的租金1萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)不久，一家銀行突然通知王女士：該房屋產(chǎn)權(quán)已歸銀行，并讓王女士限期搬出。王女士遂找房東得知：原來(lái)，在她租賃前張某向銀行貸款，已將該
日前，記者接到一位王女士的電話，她于今年2月份租賃了張某的房屋做生意，雙方簽訂了租賃合同，王女士交納一年的租金1萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)不久，一家銀行突然通知王女士：該房屋產(chǎn)權(quán)已歸銀行，并讓王女士限期搬出。王女士遂找房東得知：原來(lái)，在她租賃前張某向銀行貸款，已將該房辦理了抵押手續(xù)。銀行并不知曉該房被出租，后因張某貸款未還，法院將抵押房屋折價(jià)歸銀行所有。但王女士自持書(shū)面合同和已交租金，拒不搬出該房，銀行便將其起訴至法院。王女士詢問(wèn)：她是否應(yīng)該搬出該房，為什么？
律師解答：山東鑫希望律師事務(wù)所律師曲江：王女士應(yīng)搬出該房。該案涉及我國(guó)擔(dān)保法的法律規(guī)定。《擔(dān)保法》司法解釋第66條規(guī)定：抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。第48條規(guī)定：抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租憑合同繼續(xù)有效。由此可見(jiàn)，租賃的房屋是“先抵押后租賃”還是“先租賃后抵押”在法律上有很大的區(qū)別。
果房屋是“先租賃后抵押”，按照擔(dān)保法第48條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租憑合同，即通常所說(shuō)的“買賣不破租賃”規(guī)則；如果房房屋是“先抵押后租賃”，則按照擔(dān)保法的司法解釋規(guī)定，租賃合同對(duì)抵押權(quán)人無(wú)約束力，抵押權(quán)人可依法主張自已的權(quán)利，如果承租人因此遭受經(jīng)濟(jì)損失，可以向出租人追償。
律師提醒廣大市民，在租賃房屋時(shí)，最好到房管部門查詢一下所租賃房屋的詳細(xì)情況，以免房屋存在他項(xiàng)權(quán)利影響自己的合法權(quán)益。
