鄭某將自己從某銀行處租來的房屋私自轉租給李某使用，等到交納房屋租賃費時，李某卻以鄭某轉租房屋未經(jīng)過銀行同意為理由，拒絕交納房屋租金，一氣之下，鄭某將李某告上法院。那么，私自轉租房屋的合同，是否有效呢？
【案情回顧】
原告鄭某承租了某銀行的房屋六間(二層三間)，對轉租問題未進行約定。2009年4月20日，在該銀行不知情的情況下，鄭某與被告李某又簽訂了一份《房屋租賃協(xié)議》，鄭某將承租的該銀行一樓房屋三間租給李某使用，雙方約定：李某租用鄭某一樓房屋三間，租期為三年，自2009年5月1日起至2012年4月30日止。鄭某按約履行了合同，交付了房屋，但李某違反合同關于2009年5月8日前一次性交納房屋租賃費50000元的約定，鄭某向李某索要，但李某稱，該租賃房屋系鄭某轉租，該行為未經(jīng)該銀行同意，也未到房產(chǎn)部門辦理登記備案，鄭某無權出租房屋，該轉租合同無效。鄭某遂向法院起訴，請求確認合同有效，并要求李某向其支付租金50000元。
【審判結果】
法院審理認為，原、被告應繼續(xù)履行《房屋租賃協(xié)議》。被告應向原告交納租金50000元。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第二百二十四條和第二百二十七條之規(guī)定，判決被告李某向原告鄭某支付的房屋租金50000元。
【律師評析】
本案的關鍵問題是對于房屋租賃合同，在未征得原房屋所有權人的同意的前提下，承租人擅自轉租的效力問題。我國《合同法》第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。同時我國最高人民法院關于對《合同法》的解釋(二)對合同效力的認定上規(guī)定為以法律和行政法規(guī)為依據(jù)；《合同法》第224條的規(guī)定，并未規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉租無效，該條款僅僅賦予了出租人在未經(jīng)其同意下的對原合同的解除權。
在法理上，轉租合同的效力不以出租人的意志為轉移，但轉租合同的履行問題要受原租賃合同的制約。對于租賃中的轉租問題，我國《合同法》僅在第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應賠償損失”、“承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。該規(guī)定包含兩方面的問題，其一，在出租人同意的情況下，存有兩種合同關系，即出租人與承租人的合同關系；承租人與次承租人的合同關系。其二，在出租人不同意的情況下，出租人在法律規(guī)定的時限內享有合同解除權，當然，根據(jù)合同的相對性原理，出租人解除的合同是其與承租人訂立的合同，然后再基于房屋所有權請求次承租人排除妨害、返還原物。其三，只有在承租人和次承租人惡意串通，損害出租人利益時，出租人可以根據(jù)《合同法》第52條請求宣告合同無效。但這都是出租人的權利，而不是次承租人拒付租金的理由。
綜上，原、被告簽訂的《房屋租賃協(xié)議》，是雙方在平等協(xié)商的基礎上達成的一致意見，體現(xiàn)意思自治原則。原告將房屋轉租給被告的行為，該銀行雖然未知，但原、被告簽訂的協(xié)議內容并沒有損害該銀行的利益，也不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，辦理登記備案僅是行政管理上規(guī)定，不影響合同效力，對該《房屋租賃協(xié)議》的效力，應予以確認。李某稱“該租賃房屋系鄭某轉租，該行為未經(jīng)該銀行同意，也未到房產(chǎn)部門辦理登記備案，鄭某無權出租房屋，該轉租合同無效”，理由并不成立。所以法院的判決是正確的。
