導(dǎo)讀：本文講述的是關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租合同案列的案例分析內(nèi)容，僅供參考。
[案情]
2006年6月7日李某將自己的一間店面房租給了王某開服裝店，雙方簡單的約定了租期為四年，自2006年6月7日起至2010年6月6日止，租金每年3萬元，每年的6月7日付清一年的租金，其他事項(xiàng)沒約定。后因生意不景氣，2007年7月23日在李某不知情的情況下，王某與張某簽訂了一份房屋租賃合同，王某將承租的店面轉(zhuǎn)租給了張某使用，雙方約定：張某租用王某店面房一間，租期自 2007年7月23日起至2010年6月6日止，租金10萬元，租金訂立協(xié)議時(shí)一次性付清，租期結(jié)束店面自然收回，并約定未經(jīng)王某同意張某不能轉(zhuǎn)租。雙方未到房產(chǎn)管理部門辦理登記備案。2008年11月，張某的因生意一直虧損，便找到王某協(xié)商解除租賃合同并要求退回余下的租金，王某不同意。張某無奈，遂以王某轉(zhuǎn)租店面未經(jīng)房主李某同意，王某無權(quán)出租房屋，且房屋租賃合同未到房產(chǎn)管理部門辦理登記備案，其與王某簽訂的合同無效向法院起訴，請求法院確認(rèn)其與王某房屋租賃合同無效，并要求王某退還已支付租金10萬元。
[分歧]
本案在審理過程中對店面轉(zhuǎn)租合同是否有效存在兩種不同意見：
第一種意見認(rèn)為，本案中的王某與張某訂立的店面轉(zhuǎn)租合同無效。根據(jù)我國《合同法》第二百二十四條的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”;“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。未經(jīng)原出租人同意轉(zhuǎn)租合同無效，乘租人擅自轉(zhuǎn)租系無權(quán)處分行為。同時(shí)我國建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條也對此作出規(guī)定，未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并處以罰款。故王某私自轉(zhuǎn)租房屋的行為應(yīng)屬無效行為。
第二種意見認(rèn)為，本案中的王某與張某訂立的店面房轉(zhuǎn)租合同有效，應(yīng)依法予以保護(hù)。我國法律沒有規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋無效，《合同法》第二百二十四條只是賦予了出租人在未經(jīng)其同意下的對原房屋租賃合同的解除權(quán)。雖然我國建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規(guī)定，未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效。但《城市房屋租賃管理辦法》只是部門規(guī)章不是法律或行政法規(guī)，其性質(zhì)僅具有行政管理效力，并不具有司法效力。故王某與張某訂立的店面轉(zhuǎn)租合同不具有我國《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效條件，該屋租賃合同有效，應(yīng)依法予以保護(hù)。
[評析]
筆者同意第二種意見。
本案的關(guān)鍵問題是對于租賃合同，在未經(jīng)原所有權(quán)人的同意的前提下，承租人是否有權(quán)轉(zhuǎn)租?承租人擅自轉(zhuǎn)租是否導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同必然無效?
我國《合同法》第五十二條對合同無效作了明確具體的規(guī)定：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。而本案中轉(zhuǎn)租合同是雙方在平等自愿意的前提下訂立的，明顯不具有我國《合同法》第五十二條中第(一)至(四)的規(guī)定。那么是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定呢?
我國《合同法》第二百二十四條的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。 該條是否說明承租人就無權(quán)轉(zhuǎn)租呢?法律如此規(guī)定其本意是為了保護(hù)出租人的利益的情況下，賦予出租人享有解除合同選擇權(quán)。為了防止承租人在未經(jīng)出租人同意的情況下，利用租賃物轉(zhuǎn)租漁利，攪亂市場價(jià)格;也為了防止承租人利用租賃物進(jìn)行非法活動(dòng)，損害社會(huì)公共利益。訂立租賃合同轉(zhuǎn)移的是租賃物的占有、使用和收益權(quán)，承租人取得租賃物的目的也是為了使用、收益，所以在當(dāng)事人沒有特別約定的情況下，承租人依租賃合同取得租賃物后，有使用和收益的權(quán)利，出租人不得進(jìn)行不當(dāng)干涉。所以承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租，是取得收益的一種方法，也是在租賃合同目的范圍內(nèi)應(yīng)有的權(quán)利，不應(yīng)該加以否定。也許有人會(huì)認(rèn)為:如果第三人對租賃物造成了損害，則不利于對出租人的利益保護(hù)。這種擔(dān)心完全沒有必要，因?yàn)樵诔鲎馊伺c承租人之間，承租人和第三人之間分別有合同關(guān)系，根據(jù)合同相對性原則，當(dāng)?shù)谌藢?biāo)的物造成損害時(shí)，由第三人向承租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任，再由承租人向出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。這種情況，與承租人自己使用租賃物造成其毀損從而向出租人承擔(dān)責(zé)任的情形并無實(shí)質(zhì)性的區(qū)別。況且，承租人對租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租，只是占有、使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，對出租人的所有權(quán)并不產(chǎn)生任何影響。而由于轉(zhuǎn)租，能使第三人更好地利用租賃物，更大地發(fā)揮租賃物的價(jià)值。既然轉(zhuǎn)租在法理上可行，于實(shí)踐上有利，我們還有何理由否定他呢?所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)為出租人與承租人在未對租賃物是否可經(jīng)轉(zhuǎn)租時(shí)，承租人未經(jīng)出租人同意對租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租，并不屬于無權(quán)處分，而是正當(dāng)行使收益權(quán)，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)為有效合同，僅出租人才享有解除其與承租人租賃合同權(quán)利。只有出租人與承租人已經(jīng)明確約定承租期內(nèi)承租人不能轉(zhuǎn)租時(shí)，承租人對租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租，違反了誠實(shí)信用原則，本質(zhì)上為惡意，屬違約行為，才屬于無權(quán)處分行為，出租人不予追認(rèn)，轉(zhuǎn)租合同才為無效合同。
對于我國建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規(guī)定未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效。我國《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。同時(shí)我國最高人民法院關(guān)于對《合同法》的解釋(二)對合同效力的認(rèn)定上規(guī)定為以法律和行政法規(guī)為依據(jù)。因建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》屬國務(wù)院部門規(guī)章，其性質(zhì)是行政管理行為，而不是司法行為。所以未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為并不必然無效。
綜上所述，王某與張某訂立的店面轉(zhuǎn)租合同，沒有違反我國法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，依法應(yīng)予保護(hù)。
作者單位：江西省鄱陽縣人民法院
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