房屋是人們棲息、生產(chǎn)、經(jīng)營的場所。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下房屋租賃作為一種經(jīng)營方式，越來越被人們所看重，在以利益本位為趨向的社會市場經(jīng)濟(jì)中，房屋租賃所起的拾遺補(bǔ)缺作用，顯示出了活力。為維護(hù)租賃市場秩序，規(guī)范租賃行為，國家頒布了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管埋法》(以下簡稱 《房地產(chǎn)法》)，建設(shè)部發(fā)布了《城市房屋租賃管埋辦法》(以下簡稱 《辦法》)。根據(jù) 《房地產(chǎn)法》第五十三條規(guī)定：房屋租賃中的出租人和承租人應(yīng)簽訂書面合同，明確雙萬的權(quán)利義
務(wù)關(guān)系，并間房產(chǎn)管理部門登記備案?！掇k法》第十六條、十七條規(guī)定：房屋租賃申請經(jīng)市(縣)人民政府房地產(chǎn)管埋部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》;《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證?！斗课葑赓U證》在租賃行為中的效力，司法界存在兩種不同的觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：領(lǐng)取《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：《房屋租賃證》不能作為認(rèn)定租賃行為合法有效的憑證。筆者贊同第二種觀點(diǎn)。
一、房屋租賃及其特點(diǎn)
房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金并到期歸還房屋的行為。其特點(diǎn)：
(1)房屋租賃是一種契約行為。房屋租賃是平等主體之間明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系的一種要式民事法律行為?！斗康禺a(chǎn)法》第五十三條規(guī)定：房屋租賃出租人和承租人應(yīng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利義務(wù)?！掇k法》第九條規(guī)定：房屋租賃必須訂立書面合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)。根據(jù)上述規(guī)定，房屋租賃必須訂立書面合同，明確出租人和承租人的權(quán)利義務(wù)。
房屋租賃合同是要式民事法律行為，所以房屋租賃行為是一種契約行為，契約是人民法院審理房屋租賃糾紛案件、事實(shí)、分清責(zé)任，最終作出裁決的重要依據(jù)。
(2)房屋租賃是雙務(wù)有償合同。根據(jù) 《房地產(chǎn)法》第五十三條規(guī)定：房屋租賃中的出租人有義務(wù)根據(jù)合同的約定，將房屋交付承租人使用，并負(fù)有修繕的義務(wù)，同時亨有向承租人收取約定租金的權(quán)利;承租人有權(quán)請求出租人提供房屋給己使用的權(quán)利，同時必須向出租人支付約定租金，維護(hù)房屋的義務(wù)。由此可見，房屋租賃是雙務(wù)有償合同。
(3)房屋租賃所有權(quán)的保留性。房屋租賃中出租人將自己所有的房屋在一定期限內(nèi)給承租人使用，承租人在租賃期間內(nèi)對所承租的房屋享有占有、使用及有限收益權(quán)。租賃期間，所有權(quán)與使用權(quán)暫時分離，所有權(quán)的權(quán)屬未發(fā)生變更，但在租賃期間內(nèi)，承租人無權(quán)處分房屋的所有權(quán)，所有權(quán)人要處分房屋所有權(quán)，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。房屋租賃中房屋所有權(quán)的不轉(zhuǎn)移性，稱之為所有權(quán)的保留性。
(4)有限的收益權(quán)?！掇k法》第二十條規(guī)定：承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租的房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。從以上的規(guī)定得出：承租人在征得出租人書面同意后，可能將所承租的房屋轉(zhuǎn)租給他人，并可以從中獲得收益。而這種收益，其一，受出租人是否同意轉(zhuǎn)租所限。其二，這種從轉(zhuǎn)租中獲得收益的數(shù)額是有限的。
(5)房屋租賃標(biāo)的物的特定性。房屋租賃中的標(biāo)的物房屋是特定物，房屋租賃不僅標(biāo)的物房屋是特定的，最主要的是指房屋作為不動產(chǎn)物權(quán)，具有不動產(chǎn)所有權(quán)的性質(zhì)，這是房屋租憑不同于其他租賃的主要區(qū)別。另外，承租人在合同終止后，必須將房屋完好無損的歸還出租人，出租人與承租人約定的租賃期間亦具有特定性。
二、論 《房屋租賃證》的法律效力
(1)登記備案并非法律意義上的登記制度。登記制度是指權(quán)利人申請或登記機(jī)關(guān)依職權(quán)、依照法定程序，對標(biāo)的物種類以及取得、終止、變更等情形記載于政府特定登記薄的行為。這種登記制度，即公示。一經(jīng)公示就具有法律上的絕對性、排他性、對世性，其目的是向社會公示，對抗第三人。1997年建設(shè)部發(fā)布《城市房屋權(quán)屬登記管埋辦法》。該《辦法》主要是指不產(chǎn)物權(quán)---房屋所有權(quán)的登記?！斗康禺a(chǎn)法》第五十三條規(guī)定："房屋租賃應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門登記備案，這種登記備案不同于房屋所有權(quán)的登記。根據(jù)房屋租賃的特點(diǎn)，權(quán)利人與義務(wù)人之間是一種契約關(guān)系，房屋租賃具有其標(biāo)的物的特定性、時間的特定性、并不改變所有權(quán)的性質(zhì)。登記各案只不過是形式上的要求，并不具有法律意義上的登記制度。登記備案不能歸結(jié)于登記制度，不具有法律登記制度的效力。
(2)登記備案不符合法律的規(guī)范要求?！掇k法》第二十三條規(guī)定：不按期申報領(lǐng)取《房屋租賃證》的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可以處以罰款。因此，不能以《辦法》第十七條的規(guī)定：《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證，而推斷沒有登記備案，領(lǐng)取該證的租賃合同是無效合同的結(jié)論。既然允許補(bǔ)辦手續(xù)，就說明這種合同屬于效力有缺陷，但可以補(bǔ)正的情況。從以上的分析不難看出：《房屋租賃證》頒發(fā)具有其不確定性、可選性，而作為一種法律規(guī)范，應(yīng)當(dāng)具有其確定性、排他性、
唯一性、強(qiáng)制性。把登記備案、領(lǐng)取《房屋租賃證》作為一種規(guī)范行為的法律準(zhǔn)則，顯然在立法上具有不規(guī)范性，同時也缺乏法律的強(qiáng)制性的依據(jù)。
(3)《房屋租賃證》的頒發(fā)是一種行政行為?！掇k法》第十七條規(guī)定：利用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動，《房屋租賃證》作為經(jīng)營場所合法的憑證，租用房屋用于居住，《房屋租賃證》可以作為公安部門辦埋戶口登記的憑證之一。根掘上述規(guī)定，《房屋租賃證》所起的只不過是一種證明作用，這種證明是行政管理的手段和職能，并非是租賃行為合法有效的憑證。根掘承租人就房屋的用途、性質(zhì)，用于生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房屋，《房屋租賃證》作為申領(lǐng)有關(guān)證件的憑證和經(jīng)營活動的憑證。例如，申請領(lǐng)取工商營業(yè)執(zhí)照，《房屋租賃證》起場所、地址的證明作用。
用于居住的房屋，《房屋租賃證》起辦理戶口的證明。這種登記備案，以行政管理為目的、以證明為形式，并非對出租人和承租人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系、契約的履行加以限制和否認(rèn)。另外，《辦法》第三十三條規(guī)定：違反本法有下列行為之一，由人民政府房地產(chǎn)管理部門對責(zé)任者給予行政處罰，并處以罰款。這種行為處罰及罰款，更進(jìn)一步證明了《房屋租賃證》的頒發(fā)是一種行政行為。作為房屋主管的最高機(jī)關(guān)---建設(shè)部頒發(fā)的《辦法》作為部門行政規(guī)章具有其本位性、局限性、單一性、不嚴(yán)
