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民宅轉(zhuǎn)商用 須得鄰居同意
發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:961 ℃

今日上午9時30分陜西眾邦律師事務(wù)所李小東律師和李林峰律師,就小區(qū)業(yè)主將住宅改做商用、開辦公司等行為,其他業(yè)主如何維權(quán)等問題接受咨詢。

  近年來,很多餐飲、娛樂等企業(yè)把注冊地設(shè)在住宅樓
內(nèi)。有的臨街一樓住戶利用自己的優(yōu)勢位置,把住房改為商用,搞“馬路經(jīng)濟”、“圍墻經(jīng)濟”。由于缺少相關(guān)法規(guī)約束,居民雖不堪其擾,但卻無可奈何。

  即將實施的《物權(quán)法》明確規(guī)定,業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除了要遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約外,還要經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

  案例:居民樓底層變火鍋店擾民

  今年3月份,因市政道路擴建,西安市民張先生所在單位的安置樓直接面對大街。很快,住宅樓底層的住戶開始裝修,準備開火鍋店。從該火鍋店裝修開始,他們整棟樓就再也沒有平靜過。裝修用的水泥、木材等占據(jù)了過道空間,不但讓鄰居們走路很不方便,而且施工發(fā)出的噪音嚴重影響了樓里住戶的正常生活。

  5月份火鍋店正式開業(yè)后,每天不但飽受油煙之苦,晚上吃飯嘈雜的聲音更是持續(xù)到深夜。張先生心有余悸,他不知道有沒有辦法改變目前這種狀況。

  現(xiàn)象:商住混合樓業(yè)主之間爭執(zhí)多

  昨日,咸陽市民郭先生說,他家隔壁開了一家廣告公司,每天都有形形色色的人進進出出。郭先生表示:“隔壁公司動靜大,白天黑夜都吵吵嚷嚷的,影響休息。而且我的孩子還小,一到放假都不敢把她留在家里,怕不安全。”

  西安南郊的羅女士則更為惱火,和她同住一層的住戶在自己家里開了個麻將館,一天到晚聽到的都是刺耳的麻將聲和爭吵聲,她為這事沒少和隔壁鄰居吵架,但吵完后一切照舊。最后她找到小區(qū)物業(yè),物業(yè)工作人員也很尷尬,不知道該如何處置。

  西安市物業(yè)管理協(xié)會曾福田表示,商用住宅出現(xiàn)在住宅小區(qū),一是造成外來人員增多,成分復(fù)雜,影響小區(qū)安全;二是餐館等會影響小區(qū)衛(wèi)生;三是加快了住宅樓的損耗。比如電梯,公司的人員使用頻率高,會減少電梯的使用年限,卻要由全體業(yè)主來分攤維修費用,這是業(yè)主爭執(zhí)最多的地方。

  法規(guī):不得隨意改變住宅用途

  民宅開公司或改為其他商用,就是改變了住宅的用途。對此,規(guī)劃管理法規(guī)和房屋開發(fā)、銷售管理法規(guī)中都是明令禁止的。對開發(fā)行為、銷售行為適用的法規(guī),對“使用人”也應(yīng)同樣適用。也就是說,“使用人”也不能改變住宅用途。

  10月1日起,禁止民宅改商用將有法可依,根據(jù)《物權(quán)法》草案第77條的規(guī)定:業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,應(yīng)首先遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約,并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

  專家:體現(xiàn)了民主解決的原則

  曾經(jīng)參與《物權(quán)法》草案起草的清華大學(xué)客座教授、深圳市物業(yè)管理研究所研究員李釗教授表示,《物權(quán)法》第77條的規(guī)定,體現(xiàn)了民主解決經(jīng)濟問題的原則。

  他解釋,在住宅小區(qū)禁不禁商的問題上,政府很難制定出一個對于所有區(qū)域都適用的公共政策,《物權(quán)法》制定這個規(guī)定的目的,是讓人們學(xué)著自己去協(xié)商解決矛盾。對于《物權(quán)法》中沒有規(guī)定明確的“利害關(guān)系”,他認為,“不存在沒規(guī)定明確的問題,誰愿意主張權(quán)利誰就是有利害關(guān)系,你家樓下開餐廳影響到你的生活,你主張權(quán)利去禁止就有利害關(guān)系,不去主張權(quán)利就沒利害關(guān)系”。

  物業(yè):充分尊重了小區(qū)業(yè)主自治

  西安一家物業(yè)公司負責人黃先生表示,現(xiàn)在小區(qū)商、住業(yè)主因噪音等問題發(fā)生爭執(zhí)后,便把責任全部推到物業(yè)公司的頭上,認為物業(yè)公司不作為。作為物業(yè)公司,相關(guān)法律卻沒有一個明確的規(guī)定,只能建議業(yè)主去走司法程序。是不是產(chǎn)生了這些問題后,大家都要去法院解決?實踐中已經(jīng)提出了很多問題,比如唱歌打牌影響其他人休息等,這些問題都要法院來解決是不現(xiàn)實的,這樣就需要業(yè)主自治。

  提起即將實施的《物權(quán)法》,他興奮地說:“《物權(quán)法》第77條規(guī)定避開了在禁商問題上‘一刀切’、權(quán)益維護上‘一邊倒’的不平衡,讓人們在權(quán)益保障的大框架下,更自主地抉擇。這避免了政策不斷變動帶來的公信力問題,也避免了多方的尷尬,而給公眾更大的空間去計算、解決這一難題,推進市場發(fā)展與法治的進步。”

  律師:有利害關(guān)系指全體業(yè)主

  陜西許小平律師事務(wù)所楊蓬偉律師表示,一些小區(qū)的住戶擅自將住宅用房改為餐飲娛樂商業(yè)用房,隨之產(chǎn)生的噪音污染、油煙污染、安全隱患等問題,物業(yè)公司或是開發(fā)商也很難解決,大多數(shù)只能依賴相關(guān)行政部門采取行政手段,對房屋改做其他用途進行追究。

  即將實施的《物權(quán)法》對此明確規(guī)定,業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,第一要遵守相關(guān)法律規(guī)定,第二要經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。這里“有利害關(guān)系的業(yè)主”,不僅指“同幢樓房里其他的業(yè)主”,也包括“其他樓房里受到影響的業(yè)主”。

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