法眼財經
“交房慣例”在揚州首遭質疑
消費者到商場購買商品，商場自然會把商品交到消費者手上；消費者到菜場購買青菜蘿卜，賣菜的會把青菜蘿卜交到消費者手上，這都是天經地義的事情。同樣，消費者到開發商處購買商品房，開發商理所當然的也應該將商品房交到消費者手上。但是，目前許多開發商并非如此，他們不是直接將商品房交付給消費者，而是讓消費者到物業公司去辦理交房手續，消費者不服，但又奈何不了。開發商的這種做法有沒有法律依據？是否違反約定？最近，寶應的徐先生與開發商叫起板來。
未按約定交房 消費者叫板開發商
2007年5月，寶應徐先生與當地開發商簽約訂購一套商品房。雙方在合同中明確約定：“商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第8條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。”今年1月8日，徐先生如約來辦理交接手續，然而令徐先生始料不及的是開發商竟然給徐先生一紙函，讓他到物業公司辦理交房等相關手續。徐先生詫異道：“本人是在你開發商這兒交錢購房的，你開發商理所當然的應按合同規定直接將所購的商品房交給我，怎么能讓我找物業公司辦理交房手續呢？”開發商解釋說這是他們的規定，該物業公司是他們委托的交房代理人。徐先生當場反駁道：“你們委托是你們的事，當初我們簽訂合同時只字未提到物業，更沒有約定到物業辦理交房手續，現在你們沒有征得我的同意，單方面委托物業代理交房，本人不能接受。”徐先生還補充說：“我是向你開發商購買的房子，也是同你開發商簽訂的購房合同，在房子交付之前以及交付時，有關房子的任何問題，都應該直接找你開發商。至于你和物業之間的委托代理是另外一層獨立關系，不能跟我的混為一談。退一步說，假如從物業公司領了房，萬一房子交接時或交接后出現問題，該找你開發商還是找物業呢？”為此，徐先生強烈要求直接與開發商辦理交房手續，開發商則以行業慣例為由婉言拒絕。
此后，徐先生一直耐心等待，希望開發商能“回心轉意”，但近一年下來，開發商一直無動于衷。前幾天，萬般無奈的徐先生來到了寶應縣消費者協會投訴該房地產開發商，要求開發商承擔由此產生的逾期交房的責任。
律師說法：開發商違反約定應承擔責任
目前，寶應縣消費者協會已受理該投訴。據了解，類似現象在房產市場中普遍存在，開發商交房時通常把商品房的鑰匙交給物業管理公司，讓購房人從物業管理公司領取房屋鑰匙，而物業管理公司往往把購房人是否交納物業管理費作為領取房屋鑰匙的前提，由此也產生了許多疑問，一些業主認為開發商的做法無疑為物業公司亂收費提供了方便之門，另外這種行為還模糊了開發商與物業公司應承擔的責任。徐先生就是基于這樣的擔心而不愿到物業辦理交房手續。那么，徐先生要求開發商直接交房是否合理？開發商委托物業交房違不違約？
寶應縣國法律師事務所朱錦華律師對此情況作出了解釋：《商品房銷售管理辦法》第30條規定：“房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任”。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。就是出賣人將已建成的房屋轉移給買受人占有，其外在表現主要是將房屋的鑰匙交付給買受人，這樣才是履行了賣出方的合同義務。而本案中開發商交房時沒有將鑰匙交給徐先生，卻讓徐先生找物業辦理交接手續，違反上述規定。《合同法》第3條規定：“合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。”開發商不顧消費者的意愿，單方面決定讓其到物業領房應屬無效行為，交付房屋的一方主體也因此發生了改變，違反了合同原先的約定。因此，作為購房者的徐先生可以依據合同的約定要求開發商承擔違約責任。據悉，這是寶應縣也是揚州市首例消費者投訴開發商繞道物業交房的投訴。
