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小區(qū)公共收益由誰管理?
發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,039 ℃

業(yè)主與物業(yè)、業(yè)委會與物業(yè)、業(yè)主大會與物業(yè),在我們的日常生活中,四者之間發(fā)生矛盾的現(xiàn)象隨處可見,其中引發(fā)矛盾的導(dǎo)火索,往往是由于一些經(jīng)濟(jì)利益的糾葛,而小區(qū)公共收益,這筆很難算清的糊涂賬,由誰來管理是一個難解的矛盾。前天,在市建設(shè)局舉辦的交流會上,有業(yè)主希望業(yè)主大會能取得法人登記資格,以經(jīng)營小區(qū)共有財產(chǎn),這一想法激起了不少贊同與質(zhì)疑的聲音。


  走出家門,作為小區(qū)業(yè)主的您,可能經(jīng)常會發(fā)現(xiàn):小區(qū)內(nèi)的空地上,常有家裝、電器、衣服鞋類等攤位做生意;小區(qū)建筑的外墻和電梯里,掛上了許多各式各樣的廣告;小區(qū)公共通道上,有外來車輛臨時停車,物業(yè)進(jìn)行了收費(fèi)……

  這些發(fā)生在小區(qū)內(nèi)的行為必然會產(chǎn)生收益,然而,這筆錢歸誰?去向如何?許多業(yè)主都覺得這是一筆糊涂賬。5日,在2009年度全市業(yè)主委員會業(yè)主知識交流會上,市物業(yè)管理協(xié)會的專家給我市數(shù)十名業(yè)主代表上了深刻的一堂課。記者在現(xiàn)場了解到,絕大多數(shù)業(yè)主對公共收益的處理都是一頭霧水,更有業(yè)主提出,希望業(yè)主大會能得到法人登記資格,以便自行管理小區(qū)共有財產(chǎn)。

  年收入數(shù)十萬 沒看到一分錢

  “公共收益怎么監(jiān)管,這是目前小區(qū)物業(yè)管理當(dāng)中的一個盲點(diǎn),也往往是業(yè)主與物業(yè)矛盾最激化之處。”物業(yè)管理協(xié)會的專家在交流會上說。

  會后,一位家住龍山山莊的業(yè)主陸先生就提出這個問題,對其小區(qū)的公共收益分配問題表示強(qiáng)烈不滿。他說,當(dāng)初物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主訂立合同了,小區(qū)屬于公攤面積的空地和公共通道,如果改成車位做投資,收上來的錢應(yīng)該與全體業(yè)主三七開。但是,現(xiàn)在他們根本就一分錢也沒有看到。

  但龍山山莊物業(yè)管理公司的王主任卻不同意陸先生的說法:小區(qū)公共收益,他們都有清楚的賬目,每收一筆錢,都會開出正規(guī)的發(fā)票。根據(jù)規(guī)定,他們會每半年公布一次收支賬目表,在小區(qū)的公告欄上進(jìn)行公示。“小區(qū)一共1400多戶,可能很多業(yè)主沒有看到,我們總不能家家戶戶上門通知吧?”王主任說,公共收益主要用來對小區(qū)進(jìn)行公共設(shè)施的更新。比如近幾年他們?yōu)樾^(qū)修建乘涼石凳、增設(shè)自動停車系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。

  根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定:建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所以及公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,均屬于業(yè)主共有。

  記者走訪了思明區(qū)一些小區(qū)后發(fā)現(xiàn),不少物業(yè)公司對于小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行了充分開發(fā)。許多小區(qū)的車位對外開放,在一定時間段內(nèi),收費(fèi)5元至10元不等。有些小區(qū)還安裝了廣告櫥窗,貼上各種廣告;許多電梯口還安了樓宇視頻,用于播放廣告。進(jìn)入社區(qū)擺攤,一次收費(fèi)50元至100元不等。

  王主任說,他們收取停車費(fèi),大概每年6萬元左右。至于其他小區(qū)墻面廣告的收入,則視地段和大小不同收費(fèi)。業(yè)內(nèi)人士透露,地段好的墻面廣告收入每年接近百萬元。

要求法人登記地位 成立財團(tuán)自己管理

  “有時我們明知權(quán)益被侵犯了,但卻拿物業(yè)公司沒辦法。”一位業(yè)主認(rèn)為,現(xiàn)在的業(yè)主和業(yè)主大會在與物業(yè)公司的矛盾中,仍然處于弱勢地位。

  “業(yè)主大會很多時候徒有虛名。”這位業(yè)主舉例說,有些物業(yè)公司將小區(qū)內(nèi)的公共場地租給他人做商用,影響了業(yè)主的生活。當(dāng)業(yè)主將物業(yè)公司告上法院時,卻發(fā)現(xiàn)告不了,因為業(yè)主大會沒有起訴資格。

  上月18日,北京市出臺了《北京市物業(yè)管理辦法》,其中規(guī)定:具備條件的業(yè)主大會可以試行法人登記,經(jīng)依法登記取得法人資格的,可以按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。

  給予業(yè)主大會法人登記的資格,這在全國是首例。一位業(yè)主說,有法人登記資格的關(guān)鍵之處在于:業(yè)主大會在法律上跟物業(yè)公司處于同等地位,如果物業(yè)有侵害業(yè)主利益,業(yè)主大會能合法地提出訴訟。

  另一些業(yè)主認(rèn)為,取得法人登記地位才能更好地管理小區(qū)、制約物業(yè)公司。“小區(qū)的公共區(qū)域,我們不一定要交給物業(yè)公司管理,可以自己用公共面積做投資,由業(yè)主大會或業(yè)委會組成財團(tuán)代管,也可聘請專業(yè)的理財機(jī)構(gòu)管理。”一位業(yè)主提出,這樣才能行使小區(qū)財產(chǎn)的知情權(quán)、支配權(quán)。

業(yè)主與業(yè)委會缺乏溝通互信

  要監(jiān)管小區(qū)公共收益,物業(yè)合同很重要。市建設(shè)局工作人員說,在物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)之前,業(yè)主大會應(yīng)該與其簽訂詳細(xì)合同,明確公共區(qū)域的經(jīng)營方案以及收益的分配方式。如果物業(yè)公司未能按合同執(zhí)行,業(yè)主有權(quán)通過法律渠道討要這些收入,以維護(hù)自身合法權(quán)益不受侵犯。

  至于法人登記資格,市建設(shè)局認(rèn)為,廈門市雖未出臺明確的政策,但實(shí)際上從幾年前開始,法院已受理了類似訴訟,也就是說實(shí)際操作中,業(yè)主大會已經(jīng)有了相應(yīng)法律地位。

  “業(yè)主大會或業(yè)主委員自己來經(jīng)營小區(qū)公共財產(chǎn),這個操作起來很懸。”據(jù)市建設(shè)局分析,全體業(yè)主直接管理財產(chǎn)經(jīng)營顯然不現(xiàn)實(shí)。但由業(yè)委會管理,很多業(yè)主并不放心。業(yè)委會跟業(yè)主是授權(quán)的關(guān)系,業(yè)主大會是權(quán)力機(jī)構(gòu)、業(yè)委會是執(zhí)行機(jī)構(gòu)。如果溝通不好,也會有很多不可預(yù)見的矛盾。目前就有很多小區(qū),業(yè)委會與業(yè)主之間矛盾十分激化。

  “業(yè)主與業(yè)委會兩者之間必須信任,才可能做好這件事情。但信任,其實(shí)是一個很難捉摸的東西。”一位業(yè)內(nèi)人士說。

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