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    物業(yè)糾紛處理范例精解(二)
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:954 ℃

    范例二 周某訴潘某房屋產(chǎn)權(quán)糾紛案
      案情介紹:1989年,某煤礦為解決職工住宅問題,在煤礦附近建造職工住宅樓一幢。當(dāng)時(shí),被告潘某的丈夫毛某系該礦工會(huì)主席,他已于1987年購(gòu)買該礦出售的折舊公房一戶,共花人民幣570元。他又索取在附近新建的職工住宅樓一戶,將其于1987年購(gòu)買的的折舊公房改為其弟媳原告周某的名下,因?yàn)樵嬉彩窃摰V的職工。房屋實(shí)際上仍由被告夫妻居住,并且原告也沒有支付給被告夫妻該房的房款570元。于1989年12月4日,原告公爹毛甲出資,由原告與其公爹毛甲共同按新建房的10%交購(gòu)房款4732?64元。1989年末,該樓竣工,由原告周某與某丈夫搬入居住。但房產(chǎn)證是被告丈夫毛乙的名字。1991年6月19日,煤礦房產(chǎn)科以毛乙已購(gòu)買了折舊公房為理由,按礦上的規(guī)定,已有折舊公房不再分配住房為理由,將這戶住宅收回,這戶住宅新分配原告周某。并將房證改在周某的名下,將原來折舊出售的公房,仍改在被告丈夫毛乙的名下。
      被告潘某的丈夫毛乙,于1989年12月20日,起訴與被告離婚,被告提出在煤礦附近購(gòu)買的四號(hào)樓的有限產(chǎn)權(quán)是她和丈夫毛乙共同財(cái)產(chǎn),要求分得此房。為此,原告就此房的確權(quán)問題提出訴訟。
      審理及評(píng)析:一審法院經(jīng)審查認(rèn)為,此房的使用權(quán)和有限產(chǎn)權(quán)是被告夫妻存續(xù)期間共同取得的財(cái)產(chǎn),煤礦房產(chǎn)科以被告丈夫毛乙有公房為由收回此房分給他人的行為無效,侵犯了共有人的合法權(quán)利。原告的訴訟請(qǐng)求不予支持。判決該房的使用權(quán)和有限產(chǎn)權(quán)屬于被告和其丈夫共有。原告對(duì)一審判決不服,向中級(jí)人民法院提起了上訴。
      中級(jí)人民法院經(jīng)審查認(rèn)為:被告的丈夫毛乙于1987年購(gòu)買出售的折舊房一套,按其所在單位的規(guī)定,已失去取得新建住宅樓的購(gòu)買資格,其分配的住宅權(quán)已被礦上收回,因此,被告對(duì)爭(zhēng)訟的房屋沒有使用權(quán),同時(shí),被告及其丈夫并未對(duì)新購(gòu)房屋交付預(yù)付款,所以沒有取得爭(zhēng)議房屋的有限產(chǎn)權(quán),礦上將爭(zhēng)議的房屋重新分配給職工原告周某,原告支付了預(yù)付款并且取得了房產(chǎn)證,因此,原告取得了爭(zhēng)議房屋的有限產(chǎn)權(quán)。據(jù)此,二審法院取消一審法院判決,改判如下:撤銷一審法院判決。訟爭(zhēng)房屋的有限產(chǎn)權(quán)屬于原告周某所有。
      本案中毛乙、潘某夫妻為什么不享有訟爭(zhēng)房屋的有限產(chǎn)權(quán)?
      這一問題,涉及到處理有關(guān)有限產(chǎn)權(quán)糾紛的一些原則。實(shí)踐中,遇有此類糾紛,一般按以下原則辦理:
      1?1988年2月25日以前試點(diǎn)期間出售給個(gè)人的住宅,一律有效,購(gòu)房人享有有限房權(quán)。對(duì)有限產(chǎn)權(quán)的房屋,有限產(chǎn)權(quán)人不得出租、出典,如有出售、轉(zhuǎn)讓,只能出售、轉(zhuǎn)讓給原售房單位或房地產(chǎn)部門。如果購(gòu)房人將有限產(chǎn)權(quán)的房屋出賣、轉(zhuǎn)讓給其它單位或個(gè)人,原出售單位或者房管部門提出異議的,應(yīng)宣布其買賣關(guān)系無效。
      2?1988年2月25日以后,個(gè)別單位仍補(bǔ)貼出售的住宅,購(gòu)房人不能取得產(chǎn)權(quán)。但如果購(gòu)買人已將補(bǔ)貼費(fèi)用交還補(bǔ)貼單位的,經(jīng)審查屬實(shí)后,可承認(rèn)其完全產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)人可以依法自行處分。
      3?如果購(gòu)房人是按國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的商品房,其產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有,可以使用、繼承和出售,但出售的增值部門,本人只能分得相當(dāng)于原來所付房?jī)r(jià)占當(dāng)時(shí)綜合造價(jià)部分的比例。
      4?出售新、舊住房,標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和各項(xiàng)優(yōu)惠措施不適用于年收入一萬(wàn)元以上的住戶。
      5?凡在1988年2月25日以后賤價(jià)出售的公有住房,應(yīng)分別情況處理,或按規(guī)定補(bǔ)收價(jià)款,或由出售單位收回產(chǎn)權(quán)并退回原價(jià)金,重新訂立租賃關(guān)系。賤價(jià)出售的公房在未處理前不發(fā)房產(chǎn)證和土地使用證,已采取欺騙方法取得的房產(chǎn)證和土地使用證,在處理糾紛時(shí)應(yīng)宣布無效。
      6?舊公房出售時(shí),原住戶享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。凡因未保護(hù)原住戶對(duì)這種優(yōu)惠商品住房的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而發(fā)生糾紛的,應(yīng)認(rèn)定其買賣關(guān)系無效。
      7?購(gòu)得舊公房的住戶,在購(gòu)舊房5年后才允許出售,且原出售單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),原住戶只能按有關(guān)規(guī)定取得售房款,即只能分得售價(jià)扣除有關(guān)稅費(fèi)后原付款占當(dāng)時(shí)房屋平均綜合造價(jià)的比例部分。如因該住戶未保護(hù)售房單位的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而發(fā)生糾紛,須委托房地產(chǎn)交易市場(chǎng)代售。
      本案中,有關(guān)糾紛情況不屬于上述幾種情況,而是屬于煤礦住宅分配問題。被告在分房之前,已經(jīng)購(gòu)買了一套出售的折舊公房,雖然更名為原告所有,但原告并沒有付款給被告;房屋并沒有轉(zhuǎn)移給原告。而按照本案中煤礦房產(chǎn)科的有關(guān)規(guī)定,被告因已購(gòu)買一套舊有公房沒有了購(gòu)買單位新建的住宅的資格。所以,實(shí)際上被告已不可能取得新建房屋的有限產(chǎn)權(quán),而且后來有關(guān)事實(shí)也證明了產(chǎn)權(quán)也按規(guī)定作了更改。所以,二審法院宣布房屋有限產(chǎn)權(quán)不屬于被告,而屬于原告是正確的。

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