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案例透視 　　日前某小區(qū)發(fā)生了一起保安打人事件。某日凌晨兩點(diǎn)，一臺面包車載著三男三女欲進(jìn)入該小區(qū)，當(dāng)值保安要求其停車檢查登記，司機(jī)說車內(nèi)業(yè)主喝酒過多，不便登記。
　　后經(jīng)查，車內(nèi)所謂業(yè)主只不過是住在某單元的香港業(yè)主李小姐之弟李某，而李小姐曾口頭叮囑保安部，如果她不在家，不允許其弟帶朋友進(jìn)去，而且現(xiàn)在是三男三女，又喝醉酒，所以當(dāng)值保安將此事上報(bào)保安總部，保安經(jīng)理當(dāng)場用電話聯(lián)系李小姐，但因是深夜聯(lián)系不到業(yè)主，而李某此時(shí)借著酒意，大肆謾罵保安人員，保安人員始終保持溫和態(tài)度，跟他解釋。豈料李某趁機(jī)從車上抽出方向盤鎖就朝保安頭上砸，保安只得逃避，其他二男也就跟著操棍追出車外，其他崗位保安聞?dòng)嵹s緊前來處理，并及時(shí)報(bào)警。
　　在勸架過程中，一保安手被打斷，眾保安見狀，出于自衛(wèi)本能，以拳腳相報(bào)將三人立馬制服，交給前來的110處理。但在審理過程中，對方咬定是保安先動(dòng)手打人，并要求物業(yè)管理公司賠禮道歉及負(fù)擔(dān)所需醫(yī)藥費(fèi)用。
　　第二天，香港李小姐來電，因聽其弟單方言辭，不理會(huì)物業(yè)管理公司解釋，強(qiáng)烈指責(zé)物業(yè)管理公司并聲稱拒交管理費(fèi)。
　　律師意見
　　物管制度不能馬虎
　　劉煦：本來從案例所述事實(shí)來看，李某等人與物業(yè)管理公司之間的責(zé)任十分清楚，顯然過錯(cuò)在于李某等人，但是事情并沒有朝著這個(gè)方向發(fā)展，反而是物業(yè)管理公司百口難辯，業(yè)主不諒解，甚至被索賠。原因何在？這涉及到法律上所稱的舉證責(zé)任問題。舉證責(zé)任是訴訟中當(dāng)事人一方必須對其所主張的事實(shí)提供證據(jù)，否則將承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。通俗一點(diǎn)地說，糾紛發(fā)生后，只有盡可能地還原事實(shí)，才可以讓原本不知情的裁判者認(rèn)定事實(shí)并依法做出公正裁決。當(dāng)沒有證據(jù)或者證據(jù)不完備，就可能導(dǎo)致事實(shí)不清，甚至黑白顛倒，因而出現(xiàn)有理的案件不一定能勝訴的情況。
　　在大致了解舉證責(zé)任之后，重新回到案例，就具體個(gè)案進(jìn)行歸納總結(jié)，看看物業(yè)管理公司如何應(yīng)對此類事件。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司的工作大多是小事，所以必須將工作規(guī)范化，最重要的就是通過一系列法律文件將業(yè)主與物業(yè)管理公司的責(zé)權(quán)利具體化，并按照法律規(guī)定明確下來，使業(yè)主知悉，尤其是《業(yè)主公約》與物業(yè)管理公司規(guī)章制度不能馬虎。
　　比如，本案中，物業(yè)管理公司管理制度中明確：保安對進(jìn)入小區(qū)車輛登記檢查是其崗位責(zé)任；同時(shí)業(yè)主公約中明確業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)定業(yè)主如有特別要求應(yīng)進(jìn)行書面登記確認(rèn)，這樣就可避免發(fā)生此類爭執(zhí)。
　　由于目前物業(yè)管理法律規(guī)范尚未完備，一些物業(yè)管理公司便認(rèn)為：物業(yè)管理都是瑣碎小事，靠得是“人情”管理，不必太正規(guī)。這種想法是極其錯(cuò)誤的，到頭來吃虧的還是自己。
各方觀點(diǎn)
　　觀點(diǎn)一：以暴制暴保安行為欠妥
　　俞盛芳：保安被打是打人者的過錯(cuò)，完全是酒后鬧事所致。但事物總是一分為二的，保安也有不妥的地方，起碼此事處理的方法就不對，保安不應(yīng)該阻止業(yè)主的弟弟進(jìn)來，雖然李小姐有口頭交代不讓其弟進(jìn)來，但口說無憑，應(yīng)該讓其寫下字條做憑證，以免日后發(fā)生爭執(zhí)，否則就不應(yīng)攔人。再者保安不應(yīng)來一幫人，這很容易滋事，雖然出發(fā)點(diǎn)沒有錯(cuò)，但效果不一定好。因此，作為保安平時(shí)應(yīng)多學(xué)習(xí)各類事件的處理方法和技巧。
　　徐萬東：李某等人打人的行為已經(jīng)觸犯了法律。社會(huì)上普遍存在對物業(yè)管理公司的偏見，即使物業(yè)管理公司受到不公平的對待，也一般會(huì)認(rèn)為是物業(yè)管理公司的過錯(cuò)。其實(shí)業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是平等的主體關(guān)系，物業(yè)管理公司只是按照《物業(yè)管理合同》向業(yè)主提供管理服務(wù)并收取報(bào)酬。本案中保安對此事的處理基本是合理合法的，一方面按照業(yè)主的要求不允許其弟進(jìn)去，另一方面出于自衛(wèi)制服肇事者，并及時(shí)報(bào)警。
　　但也可以看出物業(yè)管理公司在管理上也存在一些問題，作為訓(xùn)練有素的保安人員，在處理該事件時(shí)，應(yīng)盡量在不傷及肇事者的情況下制服他們，而非“拳腳相報(bào)”。
　　觀點(diǎn)二：管理有疏漏物業(yè)公司應(yīng)作思考
　　郭麗洪：對于這一事件，先不說誰對誰錯(cuò)，作為物業(yè)管理公司，應(yīng)對以下有關(guān)方面進(jìn)行思考和改進(jìn)，以防止類似事件發(fā)生。
　　制度不健全：提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，就要急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。物業(yè)管理公司處于管家的地位，只能在合法的范圍內(nèi)履行業(yè)主的要求，對于業(yè)主超出服務(wù)范圍的要求，是否合法，有沒有什么依據(jù)或憑證，如何取得相關(guān)憑據(jù)，就需要物業(yè)管理公司在制度上有一套行之有效的規(guī)定；
　　硬件落后：物業(yè)管理公司不僅要提高管理人員的素質(zhì)，在閉路電視、門禁系統(tǒng)等硬件方面也應(yīng)跟上，這不但方便了管理，也提高了管理的透明度。
　　觀點(diǎn)三：大打出手肇事者責(zé)任難逃
　　珠江學(xué)院物管學(xué)員：根據(jù)有關(guān)部門規(guī)定，保安不得有辱罵、毆打他人或教唆毆打他人的行為，但是此案例中保安人員的行為是屬于正當(dāng)防衛(wèi)，并沒有過失之處。
　　業(yè)主李小姐與保安部曾有口頭上的協(xié)議，為防止業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全不受侵害，保安此時(shí)有履行自己的安全管理、保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益職責(zé)，有責(zé)任履行物業(yè)管理公司與業(yè)主之間達(dá)成的協(xié)議。在處理這起事件中，保安采取的措施始終合情合理合法，并無不妥，最后出于自衛(wèi)才出手制服肇事者。李某等人借酒對保安進(jìn)行人身攻擊，是這件事件中的責(zé)任人，對造成的后果應(yīng)負(fù)法律上的責(zé)任。但美中不足的是沒有及時(shí)用監(jiān)控系統(tǒng)拍錄事情發(fā)生的全過程。而處于被動(dòng)的地位。
　　因擁有業(yè)主身份的李小姐的介入使事件不僅是刑事案件，而且涉及到了物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系問題，李小姐聽一面之詞，以保安打人作為拒交管理費(fèi)的理由，其理由不能成立，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司并沒有違反物業(yè)管理合同，合理的管理費(fèi)是應(yīng)按時(shí)如數(shù)交付的，否則，李小姐也要承擔(dān)違約責(zé)任。