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    業(yè)主封陽(yáng)臺(tái)要物業(yè)管理同意嗎
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:946 ℃

     日前,某大型樓盤(pán)的王小姐遇到這樣一樁麻煩事:買(mǎi)來(lái)的房子,現(xiàn)在搞裝修時(shí)想把陽(yáng)臺(tái)封起來(lái),但是物業(yè)公司拿出當(dāng)初在交房前簽訂的業(yè)主臨時(shí)公約中關(guān)于禁止封陽(yáng)臺(tái)的條款,說(shuō)不能封陽(yáng)臺(tái),并且說(shuō)如果擅自封陽(yáng)臺(tái),物業(yè)有權(quán)起訴。遇到像王小姐這種麻煩的業(yè)主還真不少。現(xiàn)在一些新的小區(qū),在《臨時(shí)業(yè)主公約》中往往會(huì)有封陽(yáng)臺(tái)的條款,而《臨時(shí)業(yè)主公約》是買(mǎi)房子時(shí)必須簽訂的合同。很多業(yè)主提出質(zhì)疑:1、物業(yè)禁止封陽(yáng)臺(tái)是否有法理依據(jù)?2、物業(yè)在沒(méi)有征求絕大多數(shù)業(yè)主意見(jiàn)的情況下是否有權(quán)在《臨時(shí)業(yè)主公約》上強(qiáng)制規(guī)定禁止包陽(yáng)臺(tái)?3、物業(yè)是否有權(quán)告業(yè)主私自包陽(yáng)臺(tái)?

    物業(yè)說(shuō)法:不許封陽(yáng)臺(tái),早就說(shuō)好了

    一位不愿意透露姓名的物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表明,一般開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)在銷(xiāo)售時(shí)是按一半面積計(jì)算,而封陽(yáng)臺(tái)則是算全面積,因此業(yè)主購(gòu)買(mǎi)開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)的住宅后自行包陽(yáng)臺(tái),其實(shí)獲得了面積差額的利益。

    他還認(rèn)為,包陽(yáng)臺(tái)涉到建筑的外立面,屬于公共部分,牽涉到全體業(yè)主的利益,因此現(xiàn)在一些物管公司都對(duì)業(yè)主私自包陽(yáng)臺(tái)有所限制。物業(yè)公司之所以禁止私自包陽(yáng)臺(tái),也是考慮到整個(gè)小區(qū)住宅的整體規(guī)劃統(tǒng)一。對(duì)私自封陽(yáng)臺(tái)的住戶(hù),物管公司一般采用勸說(shuō)的方式,物業(yè)告業(yè)主的事例比較少。

    該市建設(shè)局物業(yè)管理中心副主任表示,根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條:建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時(shí)公約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

    第二十三條還提到,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示,并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。

    “因此,如果業(yè)主購(gòu)房時(shí)已簽了該《臨時(shí)業(yè)主公約》,則需要遵守,擅自包陽(yáng)臺(tái),物業(yè)可以告業(yè)主。”副主任提醒業(yè)主在簽訂購(gòu)房合同前,一定要看清楚《臨時(shí)業(yè)主公約》,如果有疑義及時(shí)提出來(lái),簽約后便要遵守公約相關(guān)規(guī)定。

    律師說(shuō)法:看業(yè)主公約怎么約定

    “這個(gè)問(wèn)題比較復(fù)雜。”一名知名律師介紹說(shuō),一般購(gòu)房者在收房時(shí)會(huì)簽訂《臨時(shí)業(yè)主公約》。但是如果業(yè)主對(duì)《臨時(shí)業(yè)主公約》條款有疑問(wèn),可以在成立業(yè)主大會(huì)之后由業(yè)主大會(huì)提出修改或重新制定新的公約。

    不過(guò),根據(jù)該律師的經(jīng)驗(yàn)看來(lái),哪怕業(yè)主真的違反業(yè)主臨時(shí)公約,封了陽(yáng)臺(tái),物業(yè)還是無(wú)權(quán)告業(yè)主的。

    “如果業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)沒(méi)有牽涉房屋墻體的變動(dòng),可以自行封閉陽(yáng)臺(tái)。因?yàn)椤杜R時(shí)業(yè)主公約》屬于格式合同,合同的主體應(yīng)屬于全體業(yè)主,違反《臨時(shí)業(yè)主公約》,就是違反全體業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)公司做為第三者,無(wú)權(quán)告業(yè)主。并且
    《臨時(shí)業(yè)主公約》有效期應(yīng)在小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)為止。業(yè)主委員會(huì)成立之后中,有權(quán)對(duì)《臨時(shí)業(yè)主公約》認(rèn)為不合理的條款進(jìn)行修改。業(yè)主委員會(huì)還有權(quán)利決定聘請(qǐng)新的物業(yè)公司,也可以制定新的公約。”

    如果業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)要對(duì)墻體進(jìn)行變動(dòng),則要具體對(duì)待。倘若房屋本身設(shè)計(jì)中的承重要求不能承受封閉陽(yáng)臺(tái),業(yè)主不得自行封閉陽(yáng)臺(tái),這部分業(yè)主如果自行封閉陽(yáng)臺(tái),需要相關(guān)設(shè)計(jì)單位以及建設(shè)行政主管部門(mén)的相關(guān)行政審批。

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