趙先生是某小區(qū)業(yè)主。物業(yè)公司與趙先生簽訂了《物業(yè)管理合約》，并為趙先生發(fā)放了其印刷的《住戶手冊(cè)》一份。在《住戶手冊(cè)》中，該物業(yè)公司承諾：“本小區(qū)實(shí)行封閉式管理，住戶憑業(yè)主出入證出入，外來(lái)人員憑有效身份證登記進(jìn)出。凡個(gè)人攜帶大件物品等出門須由業(yè)主簽名登記，由門衛(wèi)值班人員驗(yàn)證后方可出門。門衛(wèi)值班人員負(fù)責(zé)24小時(shí)值班服務(wù)，禁止外來(lái)人員出入本小區(qū)。 ”同日，趙先生向該物業(yè)公司交納了物業(yè)管理費(fèi)。 2009年某日中午，趙先生新購(gòu)的電動(dòng)車在自家樓下被人盜走。趙先生發(fā)現(xiàn)電動(dòng)車被盜后，即向物業(yè)公司的工作人員報(bào)告了情況，但經(jīng)多方查找并未找到趙先生的電動(dòng)車。趙先生同時(shí)也向當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶊?bào)了案，但案件至今未破。趙先生的電動(dòng)車丟失時(shí)，該小區(qū)某處正在施工，圍墻沒有封閉。門衛(wèi)對(duì)車輛物品的出入管理也登記不嚴(yán)，值班表未記載案發(fā)當(dāng)天小區(qū)內(nèi)車輛物品的出入情況。
業(yè)主趙先生認(rèn)為，小區(qū)主干道安裝有攝像頭但沒有啟用，圍墻沒有封閉，門衛(wèi)把關(guān)不嚴(yán)，自己的電動(dòng)車丟失與物業(yè)公司疏于管理有關(guān)。在多次與物業(yè)公司協(xié)商無(wú)果的情況下，趙先生將該物業(yè)公司起訴到法院，要求物業(yè)公司賠償其電動(dòng)車損失。那么，物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任？
山東天正平律師事務(wù)所孫建芳律師認(rèn)為：
業(yè)主的車輛在小區(qū)內(nèi)丟失的情況很普遍，有的業(yè)主認(rèn)為，我交了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司就有責(zé)任保管我的財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)丟了，物業(yè)公司就要賠償。有的物業(yè)公司認(rèn)為，我們收取業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)只是為了維修、養(yǎng)護(hù)小區(qū)的公共部分，對(duì)業(yè)主的個(gè)人財(cái)產(chǎn)我們不負(fù)保管責(zé)任，因此，業(yè)主車輛的丟失，我們一概不負(fù)賠償責(zé)任。以上兩種認(rèn)識(shí)都是錯(cuò)誤的。
物業(yè)公司與業(yè)主之間實(shí)際上是一種服務(wù)合同關(guān)系，具體的服務(wù)項(xiàng)目包括哪些，現(xiàn)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒有也不可能作出相應(yīng)的規(guī)定，因此，物業(yè)公司和業(yè)主之間具體的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，必須以他們之間簽訂的合同和有關(guān)的法律規(guī)定為依據(jù)。
具體到業(yè)主的車輛在小區(qū)內(nèi)丟失這個(gè)問題，物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)賠償，不能一概而論，關(guān)鍵取決于兩點(diǎn)：一是看在物業(yè)服務(wù)合同中有沒有明確約定物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的車輛負(fù)有保管責(zé)任，二是看物業(yè)公司是否盡到了管理義務(wù)。
如果在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的車輛負(fù)有保管責(zé)任，那么，基于這樣的約定和我國(guó)《合同法》關(guān)于保管合同的規(guī)定，物業(yè)公司毫無(wú)疑問要承擔(dān)賠償責(zé)任。反之，如果在物業(yè)服務(wù)合同中沒有這樣的約定，則物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)不負(fù)有保管責(zé)任。那么，在這種情況下，物業(yè)公司是不是就一概不承擔(dān)賠償責(zé)任了呢？答案是否定的。判斷物業(yè)公司是否應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任，還要看物業(yè)公司是否盡到了管理義務(wù)、在管理上有沒有瑕疵以及這種瑕疵與業(yè)主的車輛丟失之間有沒有因果關(guān)系。
具體到本案，趙先生與物業(yè)公司之間沒有約定對(duì)車輛的保管義務(wù)，雙方之間是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。趙先生的電動(dòng)車在小區(qū)內(nèi)丟失，物業(yè)公司在小區(qū)因施工沒有完全封閉的情況下，沒有采取有效的安全管理措施，門衛(wèi)管理不嚴(yán)，對(duì)車輛物品的出入缺乏嚴(yán)格登記，由于其疏于管理，未盡到安全防范義務(wù)，對(duì)業(yè)主趙先生的電動(dòng)車丟失存在過錯(cuò)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其過錯(cuò)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
山東一諾律師事務(wù)所張道銳律師認(rèn)為：
物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與過錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)公司與趙先生簽訂了《物業(yè)管理合約》，并給業(yè)主印發(fā)《住戶手冊(cè)》，物業(yè)公司與業(yè)主已經(jīng)形成一種服務(wù)合同關(guān)系。 《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。 ”本案中的小區(qū)為物業(yè)公司管理的封閉式小區(qū)，物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定和住戶手冊(cè)履行相關(guān)的管理和服務(wù)義務(wù)。在小區(qū)施工過程中，圍墻沒有封閉情況下，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)派人進(jìn)行巡邏加強(qiáng)監(jiān)管保證小區(qū)安全，物業(yè)公司如果未盡合同約定或者承諾的相關(guān)義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)與過錯(cuò)相當(dāng)?shù)馁r償責(zé)任。
山東中苑律師事務(wù)所田會(huì)強(qiáng)律師認(rèn)為：
物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司沒有履行約定的義務(wù)，即物業(yè)公司存在過錯(cuò)具有違約行為，其對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)丟失、毀損應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本案物業(yè)服務(wù)合同和手冊(cè)中，規(guī)定了物業(yè)公司的保安職責(zé)，物業(yè)公司沒有履行與業(yè)主之間的約定，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)的住戶財(cái)產(chǎn)損失，住戶的財(cái)產(chǎn)損失與物業(yè)公司疏于管理的行為之間有因果關(guān)系，因此物業(yè)公司應(yīng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》及其他相關(guān)法律的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
