1月1日，銀川宜佳住宅建設服務有限公司（下稱宜佳公司）撤出后，銀川星光華小區(qū)垃圾無人清理、車輛亂停亂放……在物業(yè)管理出現空白、業(yè)主生活大受影響之時，小區(qū)業(yè)委會也出現了分歧。此事經網友發(fā)帖后熱議不斷，引發(fā)人們諸多反思。
物業(yè)難以一炒了之
銀川市星光華住宅區(qū)業(yè)委會于2010年12月19日召開業(yè)主代表大會。關于這次會議，在業(yè)委會給銀川市住房保障局的函中可見大致內容：“應到代表115人，實到代表81人。另有出差、外地療養(yǎng)和上班的代表19人，通過電話分別征求意見，大家一致同意業(yè)主委員會提出的議題。決議如下：廣大業(yè)主一致認為銀川市宜佳公司幾年來在我們小區(qū)從事物業(yè)服務工作存在很多問題；廣大代表一致同意選聘銀川市吉祥雨物業(yè)服務有限公司進駐小區(qū)做好物業(yè)服務工作……”
1月1日，原物業(yè)公司撤離后，新物業(yè)公司卻未進駐。當管理出現空白引發(fā)各種亂象后，業(yè)委會內部對銀川市吉祥雨物業(yè)服務有限公司（下稱吉祥雨物業(yè)）進駐小區(qū)出現了不同意見。業(yè)主何麗君表示，小區(qū)現在的問題不是炒掉物業(yè)公司就能解決的，如果宜佳公司能提高服務質量，還是歡迎該公司繼續(xù)管理小區(qū)。但宜佳公司表示，該公司已沒有回來的可能，因為業(yè)主大會的決議已發(fā)生法律效力。
對此，銀川市物業(yè)辦物業(yè)管理科負責業(yè)委會事宜的程嘉麗表示，《物權法》及《物業(yè)管理條例》規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)由業(yè)主共同決定。由此可見，業(yè)主委員會未取得或經業(yè)主大會的同意擅自簽訂物業(yè)服務合同對業(yè)主是沒有約束力的。上述法規(guī)還指出，如果通過業(yè)主大會的表決，2/3的人通過議案不滿現有物業(yè)管理，就可以炒掉現有物業(yè)公司，然后通過招標方式選擇新的物業(yè)公司。但星光華小區(qū)現在面臨的情況是，原有物業(yè)公司撤走后出現很多問題，而新的物業(yè)公司進入后可能會引發(fā)更多矛盾。所以，星光華小區(qū)炒掉物業(yè)公司的做法，最終并未解決問題。提醒其他小區(qū)若投票解聘物業(yè)公司，需要慎重。
“錢”字作怪癥難解
此次星光華小區(qū)物業(yè)撤出事件，從表面上看，是因為物業(yè)公司管理服務不到位引發(fā)的，其實最終原因還是一個“錢”字。業(yè)委會的一些代表認為，宜佳公司管理小區(qū)時，小區(qū)的物業(yè)費收繳率是75％，另外還有停車費等費用，可物業(yè)公司收了錢，小區(qū)出現墻面裂縫、屋頂漏雨、門鈴不響以及小區(qū)道路、雕塑、噴泉毀損等問題后，物業(yè)公司并沒有及時修理。
對此說法，宜佳公司的金繼軍經理答復：4年前，小區(qū)的多數設施設備都在保修期內，即使不在保修期內也還處于正常使用狀態(tài)，草坪也在生長最旺盛的時期，所以居民看到“綠樹綠草蔥蘢，噴泉夏天常開，每個路燈都亮堂堂”的景象是很正常的。可時至今日，草坪已過了生長旺盛期（5年），到了需要更換的時候，噴泉因漏水停用，路燈的電纜和燈頭銹蝕嚴重，路面也出現塌陷和破損。
處理這些問題的資金何在？金繼軍稱，申請動用物業(yè)儲備金，需要2/3以上的業(yè)主簽名同意，無法實現；向業(yè)主收費，沒人會交。同時，星光華小區(qū)尚欠物業(yè)費120萬元，物業(yè)公司根本無錢進行大修，只能艱難維持。即便如此，每年物業(yè)公司還是想方設法籌資對公共設施進行維護、修理。由于星光華小區(qū)之前沒有成立業(yè)委會，而前期委托合同依然生效，所以物業(yè)公司只能盡量維持小區(qū)的最基本運轉。2010年業(yè)委會成立后，即發(fā)生此事，現在撤管已成事實，物業(yè)公司的服務人員大半已另謀職位。金繼軍強調，物業(yè)公司是企業(yè)，也要講求效益。
程嘉麗指出，現在一些小區(qū)發(fā)生物業(yè)糾紛，根源還是“錢”字作怪。由于業(yè)主對物業(yè)管理的理解有限，導致有些居民以欠交物業(yè)費的方式來對抗物業(yè)公司，結果只能是兩敗俱傷。
“物有所值”vs“按值論價”
程嘉麗介紹，作為小區(qū)居民，總是希望物業(yè)費越低越好，而物業(yè)公司希望越高越好，因此收多少錢是適度的，一直以來業(yè)主與物業(yè)公司分歧很大。目前，銀川市多數物業(yè)公司都是虧損的，主要靠出租車位或收取停車費等辦法貼補。她稱，其實物業(yè)公司掙錢主要是接管新小區(qū)的前3年，3年之后小區(qū)設施老化等問題出現，加上居民拖欠物業(yè)費等問題，導致物業(yè)服務逐漸變差。由于物業(yè)費收不上來，為節(jié)約成本，物業(yè)公司會縮減服務人員與服務次數，以此降低成本，但這又造成居民的不滿，一些居民以拒交物業(yè)費對抗，進而惡性循環(huán)。
對于程嘉麗的說法，金繼軍給予了證實。金繼軍說，高檔小區(qū)物業(yè)費高，服務自然就好，而星光華小區(qū)商品房每平方米物業(yè)費只有0.5元，經適房每平方米0．4元，按照這個收費標準，物業(yè)公司只能虧損。據其測算，該小區(qū)物業(yè)費達到每平方米0．65元，物業(yè)公司才能保本并有微利。原因是：近年來物價上漲很快，物業(yè)公司的經營壓力也增大，現在每月1000元都雇不上一名清潔員，公共秩序維護員每月工資僅有800元。星光華小區(qū)建成7年來，從未上調過物業(yè)費，可要運轉維護一個萬人規(guī)模的小區(qū)，僅靠物業(yè)費與停車費根本不夠。如果到了物業(yè)公司不能承受的地步，物業(yè)公司撤出的事情還會發(fā)生。
對此，程嘉麗認為，物業(yè)公司作為以營利為目的的企業(yè)，需要且只有通過提高服務質量獲得業(yè)主認可，并在物業(yè)服務合同到期前，能夠被業(yè)主大會續(xù)聘繼續(xù)提供服務，進而獲得長期的服務機會，最終才能持續(xù)創(chuàng)造良好的經濟效益。此外，培訓業(yè)委會人員、規(guī)范委員會的行為，也迫在眉睫。只有對業(yè)委會的法定職責進行嚴格規(guī)定，避免其以不作為或亂作為方式侵害業(yè)主權益，才能保證全體業(yè)主及物業(yè)公司的合法權益。
業(yè)委會扮演何角色
物業(yè)公司撤離后，星光華小區(qū)出現了質疑業(yè)委會的聲音，一些業(yè)主認為業(yè)委會不顧民意擅自趕走物業(yè)公司，造成小區(qū)生活環(huán)境惡化。那么，業(yè)委會究竟應該扮演什么樣的角色呢？
據了解，目前銀川市有近600個小區(qū)，但只有150余個小區(qū)成立業(yè)委會后在銀川市物業(yè)辦登記備案。其他小區(qū)即使成立業(yè)委會，但因未備案，被視為不具備物業(yè)管理的小區(qū)，其中除了沒有物業(yè)的外，還有一些實行業(yè)主自治。從銀川市物業(yè)辦掌握的情況看，這些小區(qū)目前都存在諸多問題與隱患。譬如，業(yè)委會是民間組織，不具備法人地位，其怎么行使收費的權力、收費時出具怎樣的票據、受雇人員出現意外誰擔責等問題，這些都是造成小區(qū)物業(yè)自治不能長久的原因。
寧夏社科院青年學者姜昕表示，按照官方定義，所謂業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主代表組成，代表業(yè)主利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間組織。從定義中可以看出，業(yè)主委員會的責任和義務有兩個：一是代表業(yè)主反映意見；二是監(jiān)督物業(yè)公司管理。但就目前來講，銀川市一些小區(qū)的業(yè)主委員會在這兩個環(huán)節(jié)上做得都不夠。業(yè)主委員會是不是一個獨立的法人、有沒有獨立的民事主體資格、能否從事正常的民事活動、能否獨立承擔民事責任等一系列問題，使得業(yè)主委員會從出現之初，就成為理論界和實務界關注的焦點。綜觀北京、上海、廣東等房地產業(yè)發(fā)展較早、物業(yè)管理較為成熟省市的相關規(guī)定，也都沒有明確界定業(yè)主委員會的民事主體資格。而城鎮(zhèn)小區(qū)建設中很多事務離不開業(yè)主委員會，如果不解決資格問題，不明確其法律地位，維護廣大業(yè)主的合法權益、建設和諧小區(qū)就成為一句空話。
