近年來，隨著我國城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)迅速發(fā)展、壯大起來，一方面加速了住宅小區(qū)服務(wù)、管理方式的專業(yè)化和現(xiàn)代化，另一方面由此引發(fā)了不少糾紛。法院每年受理的物業(yè)糾紛案件也逐年上升，案件類型有物業(yè)公司起訴業(yè)主欠費(fèi)的，有業(yè)主委員會(huì)起訴物業(yè)公司侵權(quán)的，也有開發(fā)商與物業(yè)公司就前期物業(yè)合同產(chǎn)生爭(zhēng)議的。本文通過對(duì)作者近期審理物業(yè)案件中欠費(fèi)業(yè)主抗辯理由的梳理，提出自己的看法和意見。
第一，以房屋質(zhì)量問題或小區(qū)公共設(shè)施質(zhì)量問題拒繳物業(yè)費(fèi)的。在很多制式前期物業(yè)合同中，都約定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)有房屋維修的義務(wù)和小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)義務(wù)。業(yè)主往往以此條款主張物業(yè)公司違約或服務(wù)不到位，拒繳物業(yè)費(fèi)。對(duì)此，筆者認(rèn)為，房屋買賣和物業(yè)服務(wù)是兩個(gè)法律關(guān)系，房屋或小區(qū)公共設(shè)施質(zhì)量問題的責(zé)任主體在小區(qū)的開發(fā)商，對(duì)于業(yè)主的保修物業(yè)公司有通知和協(xié)助維修的義務(wù)。物業(yè)公司履行了通知和協(xié)助義務(wù)后，業(yè)主不能以此為由拒繳物業(yè)費(fèi)。
第二，以業(yè)主的財(cái)物出現(xiàn)被盜等侵權(quán)損害為由拒繳物業(yè)費(fèi)的。侵權(quán)損害的責(zé)任主體最終是侵權(quán)人，但物業(yè)服務(wù)合同中一般都約定了物業(yè)公司有維護(hù)小區(qū)秩序、安全的義務(wù)，業(yè)主財(cái)物遭到侵害時(shí)，在侵權(quán)主體不明的情況下，業(yè)主往往遷怒于物業(yè)公司。對(duì)此，首先業(yè)主不能以抗辯的形式減免物業(yè)費(fèi)，而應(yīng)當(dāng)反訴或者另案訴訟要求相應(yīng)的賠償。其次，在物業(yè)公司的責(zé)任認(rèn)定上，應(yīng)綜合考慮損害的實(shí)際情況和物業(yè)公司在履行維護(hù)小區(qū)公共秩序、安全義務(wù)中實(shí)際工作措施予以判斷，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)定物業(yè)公司全額賠償或者不賠。
第三，以小區(qū)公共用房或者公用設(shè)施被占拒繳物業(yè)費(fèi)。首先，要明確業(yè)主主張的房屋或者設(shè)施是否是小區(qū)共有，筆者在審理案件中就遇到過業(yè)主主張的公共用房產(chǎn)權(quán)其實(shí)是開發(fā)商所有；其次要確認(rèn)侵占主體是物業(yè)公司還是其他單位或個(gè)人；再次，侵占小區(qū)公共用房或者公用設(shè)施損害的全體業(yè)主的權(quán)益，該項(xiàng)權(quán)益是共同的、不可分割的，因此業(yè)主可以對(duì)侵占主體提起侵權(quán)之訴，不能作為業(yè)主拒繳或減免物業(yè)費(fèi)的抗辯。
第四，以物業(yè)公司的服務(wù)不到位拒繳物業(yè)費(fèi)或者要求減少物業(yè)費(fèi)的。該類抗辯理由是最難以把握，在事實(shí)上也是最難以認(rèn)定的。最高人民法院在物業(yè)糾紛案件的司法解釋中也只是規(guī)定了業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)需有正當(dāng)理由，但何為正當(dāng)理由，沒有具體規(guī)定。筆者認(rèn)為，所謂“服務(wù)不到位”不能依據(jù)短時(shí)間的服務(wù)質(zhì)量問題或者單個(gè)、局部的問題，應(yīng)考慮小區(qū)整體的服務(wù)情況和小區(qū)的持續(xù)狀態(tài)。
