案例一：
2001年4月，海南一諾廣告有限公司(簡(jiǎn)稱一諾公司)，入住海口市某別墅，海南三友物業(yè)管理公司(簡(jiǎn)稱三友物業(yè))是該小區(qū)的管理者。2001年5月5日，一諾公司總經(jīng)理李某發(fā)現(xiàn)有人在該公司入室偷竊并報(bào)案。當(dāng)三友物業(yè)向一諾公司索收物業(yè)管理等費(fèi)用時(shí)，一諾公司以三友公司單方違約，未履行治安管理職責(zé)為由，拒絕交納。三友物業(yè)將一諾公司訴至法院，法院終審認(rèn)為，一諾公司發(fā)現(xiàn)有人入室偷竊與三友物業(yè)履行保安值勤的物業(yè)管理義務(wù)不當(dāng)有直接關(guān)系，屬于物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量瑕疵的違約。一諾公司以此為由拒交相關(guān)費(fèi)用，屬于行使雙方合同履行中抗辯權(quán)的行為，但該抗辯權(quán)行使范圍應(yīng)當(dāng)與三友物業(yè)違約程度相對(duì)應(yīng)。據(jù)此判決三友物業(yè)應(yīng)酌情減收物業(yè)管理費(fèi)10％，以承擔(dān)部分違約責(zé)任，訴訟費(fèi)亦由二者分別承擔(dān)。
案例二：
負(fù)責(zé)管理某國(guó)際公寓的創(chuàng)新物業(yè)訴稱，業(yè)主齊先生購(gòu)買了該公寓B座房屋后，簽署了《承諾書》，確認(rèn)接受創(chuàng)新物業(yè)的《管理公約》，并同意交納物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。但自2000年5月至2002年6月，齊先生以“家中曾經(jīng)被盜”為由，一直拖欠物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用。創(chuàng)新物業(yè)要求業(yè)主齊先生支付這些款項(xiàng)，并支付滯納金。最后，法院一審判決，齊先生向物業(yè)管理公司支付拖欠款項(xiàng)，但駁回創(chuàng)新物業(yè)要求齊先生支付滯納金的訴訟請(qǐng)求。同時(shí)，判決創(chuàng)新物業(yè)向齊先生支付被竊物品損失3000元。
上述兩個(gè)案例的業(yè)主均是失竊后向物業(yè)管理公司索賠或拒交物業(yè)管理費(fèi)且訴諸法律的，類似案例舉不勝舉，至今仍無(wú)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案，需根據(jù)具體情況具體分析予以判決。眾多案例處理時(shí)的關(guān)鍵首先取決于物業(yè)管理公司在實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)中是否有過錯(cuò)。法律意義上的過錯(cuò)是指當(dāng)事人違背了某種應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)，這種義務(wù)又可以分為法定義務(wù)和約定義務(wù)兩種。目前各項(xiàng)法律和法規(guī)尚未明確規(guī)定物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)負(fù)保管義務(wù)，也就是說物業(yè)管理公司對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全沒有法定義務(wù)；目前大多數(shù)已簽訂的物業(yè)管理合同中，都沒有明確約定物業(yè)管理公司承擔(dān)轄區(qū)內(nèi)各業(yè)主的財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任，這不是物業(yè)管理公司不愿意承擔(dān)約定義務(wù)，而是業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜是由犯罪分子的犯罪行為引起的，在實(shí)踐中如果業(yè)主想要通過法律途徑向物業(yè)管理公司主張權(quán)益的話，目前還存在一些難以逾越的問題，審理此類民事賠償案件的一些必要證據(jù)，例如：核定業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的具體金額，以及業(yè)主在保管自己的財(cái)產(chǎn)安全時(shí)有無(wú)自我忽視、保管不善和主觀上的松懈責(zé)任等，最終需要通過刑事案件的審理結(jié)果來(lái)確定，刑事案件沒有偵破，就談不上刑事案件審理，更談不上民事賠償案件的最終處理。那么是不是說物業(yè)管理公司就沒有對(duì)小區(qū)業(yè)主負(fù)有財(cái)產(chǎn)安全的約定義務(wù)呢?絕不是。上述兩個(gè)案例在經(jīng)過庭審之后，均判決物業(yè)管理公司因管理有疏漏，違背了約定義務(wù)而承擔(dān)責(zé)任。
物業(yè)管理公司在實(shí)施業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全方面措施的過錯(cuò)主要包括：
1、物業(yè)管理工作人員對(duì)轄區(qū)的安全工作重視不夠，對(duì)已發(fā)現(xiàn)的不安全隱患置若罔聞，員工的崗位培訓(xùn)不到位，檢查、考核不到位，如外來(lái)人員可以隨意進(jìn)出小區(qū)，樓層巡視時(shí)只是例行公事，看到陌生、可疑人員進(jìn)出小區(qū)不聞不問等等。
2、值班保安人員擅離職守，這主要是職業(yè)道德培訓(xùn)不到位，執(zhí)行程序不到位，檢查、考核無(wú)力度，從而頻繁發(fā)生睡崗、脫崗和空崗現(xiàn)象及接到報(bào)警信號(hào)不能及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施等等。
由于業(yè)主與物業(yè)管理公司是合同關(guān)系，發(fā)生糾紛以后要按照合同執(zhí)行，如果有證據(jù)確實(shí)證明了物業(yè)管理公司管理、服務(wù)不到位，實(shí)施安全方面措施有過錯(cuò)，那么屬于物業(yè)管理公司在執(zhí)行合同中有違約行為，業(yè)主就完全可以向物業(yè)管理公司要求賠償。
中國(guó)物業(yè)管理
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