一、案件介紹
程某是某小區的業主，2003年9月23日與開發商簽訂了《售房合同》，后直接從開發商處拿到了鑰匙，正式入住小區。程某入住小區后，物業公司多次找其欲與其簽訂《前期物業管理服務協議書》，但都被程某拒絕。之后物業公司通知程某交納物業管理費，但程某以未與物業公司簽訂任何合約為由，聲稱未欠物業公司物業管理費而拒交物業管理費。
程某所居住小區的物業公司于2003年1月10日與該項目的房地產開發商簽訂了《前期物業管理委托合同》。該合同除一般的物業管理合同條款外，尚有以下特別條款：“第四款甲方(房地產開發商)的權利與義務第10條為：代表和維護產權人、使用人的合法權益，審核乙方(物業公司)與入住業主簽訂的物業管理合同：第五款乙方的權利和義務第4條為：乙方須在樓房銷售時，派物管人員配合甲方與業主簽訂物業管理合同。”業主入住時，物業公司與大多數業主簽訂了《前期物業管理服務協議書》。
2004年5月2日日，該項目業主委員會經市物業管理行政主管部門批準正式成立，2004年9月1日物業公司與業主委員會簽訂了《物業管理合同》。程某仍以自己未與物業公司簽 訂任何合約為理由拒交物業管理費。
因部分業主不交納物業管理費，2004年7月3日、7月16日，物業公司先后在小區公告欄公布了包括程某在內欠費業主的名單。同年9月3日，程某在小區電梯口張貼《公開信》，以諷刺、挖苦等口吻對物業公司工作人員進行評論，并表明自己不交費的理由。同年10月11日，物業公司在管理處公告欄貼出《特別公告》，意為由于程某不交管理費并對其工作人員進行污辱，決定停止對程某提供相關的物業管理服務，并將對其所欠費用通過法律訴訟的形式追繳。之后，雙方矛盾無法調和。
2004年10月20日，程某以物業公司在管理處公告欄公布其欠費為由向法院起訴，并請求：1．判令物業公司賠償其名譽、精神損失人民幣1元；2．判決物業公司在管理處粘貼《特別公告》的原址張貼向其公開賠禮道歉的告示：3．判決物業公司支付全部訴訟費。在原審過程中，物業公司則提起反訴：1．判令程某交納欠交的物業管理費：2．在小區公告欄以《公開信》的方式向物業公司賠禮道歉；3．訴訟費由程某承擔。
在法庭上，程某出具2003年9月23日其與房地產開發商簽訂的《補充協議》。該《補充協議》主要內容為：房地產開發商給予程某減免一年物業管理費的優惠待遇。但值得懷疑的是，程某以前一直未出具且未提及此《補充協議》。
關于名譽侵權的判決結果，因篇幅所限，不再列舉。對于程某是否應交物業管理費的問題，法院《判決書》的主要內容為：在程某與物業公司之間因前期物業管理費的交納問題而引發的糾紛中，物業公司應向程某出具收取該費用的直接充分證據。物業公司與房地產開發商簽訂的《商品房買賣合同》時，依據國務院公布的《物業管理條例》第二十五條之規定:“建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包括前期物業管理約定的內容”。本案中，房地產開發商與程某簽訂的房屋買賣合同不包含物業公司與房地產開發商簽訂的《前期物業管理委托合同》的內容，而是簽訂了內容為減免管理費的《補充協議》，程某據此認為自己無須向物業公司交納物業管理費用，因此不欠物業公司費用。同時，在物業公司與房地產開發商簽訂的《前期物業管理委托合同》中也規定，物業公司在樓房銷售時，派物管人員與入住業主簽訂物管合同。根據以上約定內容，物業公司在業主入住時與大多數業主簽訂《前期物業管理服務協議書》并向他們收取前期物業管理費是合法的。但程某與物業公司未簽訂《前期物業管理服務協議書》，物業公司僅憑與房地產開發商簽訂的《前期物業管理委托合同》向程某收取物業管理費的依據不足。
二、案件評析
以上案件折射反映出如下問題：
1．物業公司向業主收費的法律依據是什么
程某不交物業管理費的依據以及法院判決物業公司向程某收取物業管理費依據不足就是因為程某個人未與物業公司簽訂《前期物業管理委托合同》。那么，在前期物業管理過程中，是否物業公司一定要與程某簽訂《前期物業管理委托合同》呢?答案是否定的。也就是說，在前期物業管理期間，物業公司沒有必要與程某簽訂《前期物業管理委托合同》(注：《前期物業管理委托合同》即現在所稱的《前期物業管理合同》，前者為較早期的合同版本，兩者實質為上是一回事)，程某也無權利要求物業公司與之簽訂《前期物業管理合同》。根據國務院《物業管理條例》的精神及目前物業管理行業的通常做法，在前期物業管理階段，簽訂《前期物業管理合同》的主體是房地產開發商與物業公司，即房地產開發商代表未來小業主的利益與物業公司簽訂《前期物業管理合同》。業主對《前期物業管理合同》的具體內容無修改權，并應無條件執行。因為一般《前期物業管理合同》在售房前已簽約，在售房時予以公示。如《前期物業管理合同》的條款不違反其原則、精神，購房者如對《前期物業管理合同》的條款不滿意或持反對態度，該業主可以不買房。如在此種情況下，購房者仍然買房，則視其已對《前期物業管理合同》的條款給予了認可。《前期物業管理合同》已通過合同方式對項目的管理者、收費標準、物業管理服務質量等給予的規定，是物業公司向全體業主或住戶收取物業管理費的法律依據。在前期物業管理階段，只要物業公司與房地產開發同簽訂了《前期物業管理合同》，物業公司向業主收取管理費就有了法律保障，《前期物業管理合同》即對所有業主產生相應的法律效力。物業公司是否與業主簽訂其他合同，如《前期物業管理服務協議書》以及《業主臨時公約》等，都不影響其收費的合理性。
本案中，在前期物業管理階段結束、小區業主委員會成立后，物業公司與業主委員會簽訂了《物業管理合同》。該合同也明確了物業管理單位、收費標準、交費方式以及物業管理服務質量等內容。這是物業公司向業主收取物業管理費的法律依據。簽訂此合同的主體是物業公司與業主委員會。業主委員會是通過業主大會，經過物業管理區域2／3以上投票權的業主同意并代表全體業主與物業公司簽訂《物業管理合同》的，因此，此合同不但具有法律效力且其條款對所有業主生效，少數對《物業管理合同》持反對或棄權票的人，例如像本案中的程某都須無條件遵守。
