北京市物業(yè)管理協(xié)會(huì)邀請(qǐng)眾多物業(yè)管理行業(yè)和法律行業(yè)專家組成專家組，對(duì)美麗園案件進(jìn)行了討論，得出《行業(yè)專家對(duì)北京市海淀區(qū)美麗園物業(yè)管理糾紛案給物業(yè)管理行業(yè)造成嚴(yán)重影響的意見(jiàn)及情況反映》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)及情況反映》），《意見(jiàn)及情況反映》認(rèn)為終審判決“違反了物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律”，“不僅北京鴻銘物業(yè)管理有限公司將可能面臨破產(chǎn)倒閉，也會(huì)導(dǎo)致大部分經(jīng)營(yíng)管理同類物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)而面臨倒閉的可能。”
爭(zhēng)議一 營(yíng)業(yè)稅降到5%是否違法？
美麗園業(yè)委會(huì)在提出的13項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中，有一條是要求將“判令鴻銘將收取的營(yíng)業(yè)稅由5.5%變更為5%”。原判決也認(rèn)為，物業(yè)收取的0.5%教育和城建附加稅沒(méi)有提供文件依據(jù)，故應(yīng)按規(guī)定只能收取5%的營(yíng)業(yè)稅。但《意見(jiàn)及情況反映》認(rèn)為，判決書(shū)將營(yíng)業(yè)稅由5.5%降到5%的判決明顯違反稅法規(guī)定。
《意見(jiàn)及情況反映》認(rèn)為，首先，依據(jù)雙方簽訂的《美麗園小區(qū)房屋使用、管理、維修公約》規(guī)定，應(yīng)該收取5.5%的應(yīng)納稅費(fèi)（包括0.5%的教育和城建附加稅）；其次，2003年1864號(hào)文件也規(guī)定“實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)”，而美麗園物業(yè)費(fèi)實(shí)行包干制，向業(yè)主加收5.5%的應(yīng)納稅費(fèi)是符合稅法和相關(guān)政策規(guī)定的，所以法院對(duì)應(yīng)納稅費(fèi)的判決存在不妥之處。
律師認(rèn)為，根據(jù)196號(hào)文件規(guī)定，業(yè)主僅應(yīng)該承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅，對(duì)于地方性文件規(guī)定的0.5%教育和城建附加稅，其納稅義務(wù)人是物業(yè)管理企業(yè)，而不是業(yè)主個(gè)人，因此原判決是適當(dāng)?shù)摹?o_p>
爭(zhēng)議二 定價(jià)是否“雙重標(biāo)準(zhǔn)”？
《意見(jiàn)及情況反映》認(rèn)為，2003年至2005年間普通住宅物業(yè)收費(fèi)采用政府定價(jià)，1864號(hào)文件規(guī)定2004年1月1 日起，可由雙方協(xié)商定價(jià)，但未協(xié)商一致前，仍應(yīng)執(zhí)行政府定價(jià)。法官在判決中時(shí)而采用政府定價(jià)，時(shí)而使用市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，違背了文件規(guī)定。特別是在電梯運(yùn)行價(jià)格、水泵費(fèi)價(jià)格和營(yíng)業(yè)稅上均采用對(duì)業(yè)主有利的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。這種“雙重標(biāo)準(zhǔn)”的判決，大幅度降低了以上三種費(fèi)用的收費(fèi)價(jià)格，導(dǎo)致“金牌居住區(qū)”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的同類經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)收費(fèi)還低，嚴(yán)重偏離市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律。
律師認(rèn)為，業(yè)委會(huì)在訴訟中并沒(méi)有改變《公約》中的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，而是要求糾正鴻銘物業(yè)虛假計(jì)量的違約行為，如將118臺(tái)電梯還原為111臺(tái)，將30組60臺(tái)水泵還原為1組2臺(tái)等。美麗園業(yè)委會(huì)主任雷霞也表示：“判決并沒(méi)有改變《公約》中每一項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而只是把其中的水分?jǐn)D掉，從而降低物業(yè)費(fèi)。”所以在判決中沒(méi)有改變收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，更談不上“雙重標(biāo)準(zhǔn)”的問(wèn)題。
爭(zhēng)議三 法院能否決定物業(yè)費(fèi)價(jià)格？
《意見(jiàn)及情況反映》對(duì)法院直接決定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格的做法也提出了質(zhì)疑。《意見(jiàn)及情況反映》指出，審判專業(yè)性強(qiáng)的復(fù)雜價(jià)格爭(zhēng)議應(yīng)該由價(jià)格主管部門會(huì)同行業(yè)主管部門進(jìn)行價(jià)格認(rèn)證鑒定，供法官審判時(shí)參考，而不便由法官直接決定價(jià)格。專家組認(rèn)為，物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)是一個(gè)專業(yè)性極強(qiáng)的問(wèn)題，在當(dāng)前物業(yè)法律尚不健全的情況下，依據(jù)政府行政規(guī)定進(jìn)行判決，其司法解釋理應(yīng)征求政府主管部門意見(jiàn)，但在判決中多有與政府的規(guī)定不一致之處。
律師認(rèn)為，原、被告雙方爭(zhēng)議的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，政府相關(guān)文件均有明確規(guī)定，其計(jì)算過(guò)程也并不困難，根據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)格和小區(qū)實(shí)際情況就可以得出。此前北京市價(jià)格認(rèn)證中心還依據(jù)鴻銘物業(yè)提供的數(shù)據(jù)得出過(guò)一份測(cè)算報(bào)告。可見(jiàn)物業(yè)收費(fèi)計(jì)算并沒(méi)有專家組渲染得那么神秘，法官完全有能力自主判決。
本案的焦點(diǎn)并不在價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，而在于物業(yè)對(duì)虛假服務(wù)多收的費(fèi)用，比如電梯和水泵，所以法官自然可以根據(jù)《公約》標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合真實(shí)的電梯數(shù)量和水泵數(shù)量得出物業(yè)收費(fèi)價(jià)格。
