案例回放
2006年12月，在上海市楊浦區法院審理的一起業主委員會與建材公司購銷合同糾紛案中，拒不支付貨款的業主委員會以其不是獨立法人而不能當被告為由，要求原告將所有業主列為被告，而法院最終直接判定業主委員會應當支付拖欠貨款。
2004年，重慶市高級人民法院公布的《關于確認業主委員會在物業管理糾紛案件中訴訟主體資格的指導意見》明確指出：依法成立的業主委員會在物業管理活動中，為維護業主的公共利益可行使訴訟權，訴訟風險及訴訟后果由業主委員會及全體業主共同承擔。
2005年，四川省某基層法院裁決的一起土地使用權糾紛案中，某小區業主委員會狀告成都某房產公司的訴訟請求被駁回，理由是根據我國《物業管理條例》第十五條規定，業主委員會并不具有民事權利能力和民事行為能力，因而不具備訴訟主體資格。法院認為，小區土地使用權的享有者是業主，而非業主委員會。因此，小區業主委員會以原告身份提起訴訟顯屬不當。各業主應根據《中華人民共和國民事訴訟法》第五十四條的規定，推選代表人進行訴訟。
主持人：目前，我國各地方法院在對業主委員會訴訟主體資格的認定上存在很大差異，重慶、上海、廣東等地采取不同的方式明確賦予了業主委員會訴訟主體資格，在北京，業主委員會作為原告的訴訟主體資格也已經得到人民法院的認可，但是在其他大部分地區，人民法院多以訴訟主體不適合為由而不予受理或駁回訴訟請求。您如何看待這種現象，產生這一現象的原因何在？
金錦萍：目前，我國主要通過地方性法規及司法解釋來確定業主委員會的訴訟地位。如2004年試行的《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見》規定。業主委員會在有些情況下可以作為訴訟主體，有條件地認可了業主委員會的訴訟主體資格。目前的問題在于，我國司法解釋沒有明確業主團體的主體資格，各地方法院也沒有準確解讀《物業管理條例》第十五條關于業主委員會地位的規定。所以，我國立法或司法解釋應該回歸到最根本的問題上，就是去確認業主團體的資格，然后把業主委員會作為業主團體的一個代表機構。
丁琛：我覺得出現這種現象有兩個原因。第一，法律規定模糊和不完善導致各方對業主委員會制度認識的模糊。第二，對于業主委員會的民事訴訟主體地位在司法界缺乏統一的認識，最高法院對此也沒有明確的司法解釋，法官在判決時只能根據自己對法律的理解來處理。
薛源：是否承認業主委員會的訴訟資格，其關鍵在于業主委員會作為被告時怎樣承擔責任。這方面認識的差異造成了各地法院裁定的不一致。我認為，賦予業主組織訴訟主體資格是很重要的。因為業主組織本身是一個管理區分所有權建筑的機構，它的管理權利應該包括為維護業主權利而訴諸法律、行使訴權。如果不賦予業主組織訴訟主體資格，并由業主委員會來代表，業主組織的這種管理權利就是不完整的。同時，賦予業主組織訴訟主體資格，也有助于保護第三方的利益。第三方如果因區分所有建筑物共有部分狀況或使用受到損害，卻不能以業主組織作為被告，而必須對全體業主提起訴訟，這勢必給第三方維護自己的合法權益造成極大的不便。
孟憲生：出現這種差異的關鍵是對物業管理制度和業主大會制度認識的不同引起的。物業管理應當是建筑物區分所有制度的直接體現。但是，對于區分所有中持份權的權利基礎認識不統一，也就會對業主委員會的代表資格和能力產生不同的認識。
主持人：您認為應如何統一全國各地方法院在業主委員會訴權問題上的認識？是通過立法，還是司法？
金錦萍：最好是立法，通過一個特別法律，如《公寓大廈管理法》或者《建筑物區分所有權法》，專門規定建筑物區分所有權及業主自治機構的設立等問題。在目前沒有相關立法的情況下，可以通過最高院的司法解釋，由最高人民法院對《物業管理條例》的第十五條做出統一的解釋。
孟憲生：法律制度應當統一，建議通過立法確立業主委員會的法律地位，并明確業主委員會的權利能力和行為能力。在目前立法或者法律修改沒有啟動的情況下，最高人民法院應通過司法解釋確定全國法院系統受理物業管理糾紛案件的收案標準，這對于解決物業管理糾紛具有重要的意義。
主持人：《物權法》草案對業主委員會訴訟主體資格問題采取了避而不談的態度，您如何看待這一現象？
金錦萍：我認為這是一個正常的現象。《物權法》作為基本法，可以規定關于建筑物區分所有權的基本規則，但它不可能把業主自治機構等問題都規定到。關于物業管理制度方面比較細化的規則，我建議專門立法，在《物權法》確立基本原則之下出臺一部特別法與之呼應。
丁琛：我認為《物權法》作為國家基本法律，有必要對此問題加以明確。因為物權法規定的所有權是最基本的、最重要的民事權利。業主在物業管理中享有的權利實質上屬于其房屋所有權的權利內容，該權利通過何種方式行使應當由法律進行明確的規定。如果最后通過的《物權法》對業主委員會訴訟主體資格的問題“暫不作規定”，我認為是比較遺憾的。當然，法律委員會也有自己的考慮，而且其考慮也并非完全沒有道理。
薛源：我認為《物權法》應該明確業主組織的法人地位。我國可以借鑒日本的做法，規定一定的條件，比如社區規模、業主組織建立時間等等，業主組織達到這些條件就可以申請成為一個法人組織，依據我國《社會團體登記管理條例》，登記為社會團體。
中國房地產報
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