天價(jià)住宅物管費(fèi)的出現(xiàn)，關(guān)鍵不在于是應(yīng)按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)還是住宅標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，其背后的問題其實(shí)是業(yè)主的自治權(quán)利有否得到實(shí)現(xiàn)——按照物業(yè)管理的相關(guān)法律，物管費(fèi)是由業(yè)委會(huì)與物管公司協(xié)商約定的，如果有一個(gè)真正代表業(yè)主利益的業(yè)委會(huì)，還會(huì)出現(xiàn)一個(gè)令業(yè)主無法接受的天價(jià)收費(fèi)嗎？
“63層”附樓的物管收費(fèi)問題正是目前廣州不少住宅小區(qū)存在的問題，共同的癥結(jié)都是缺乏一個(gè)代表業(yè)主利益的業(yè)委會(huì)，因此，如何在法律上保證業(yè)委會(huì)選舉公平公正，真正代表廣大業(yè)主利益而非少數(shù)大業(yè)主（開發(fā)商）的利益，才是問題的關(guān)鍵。
2008年12月26日一早，憤怒的“63層”B附（住宅）樓的7戶業(yè)主便把一封“民事上訴狀”遞交到了廣州市中級(jí)人民法院。他們要求法院宣布“63層”所有者“以廣東國(guó)際大廈業(yè)委會(huì)名義簽署的《物業(yè)服務(wù)合同》，對(duì)其他業(yè)主無效”。因?yàn)榇朔莺贤驜附樓的住戶，向管理“63層”的深圳中航實(shí)業(yè)公司屬下的物業(yè)公司，以每月每平方米14.85元的價(jià)格，交納物業(yè)管理費(fèi)。
此前的12月17日，廣州市越秀區(qū)人民法院一審判定這７名業(yè)主敗訴——其“要求確認(rèn)該《物業(yè)服務(wù)合同》無效之訴訟請(qǐng)求，依據(jù)不足，不予支持”，這是去年以來這些小業(yè)主的第二次敗訴。
從去年的5月到12月間，“63層”B附（住宅）樓的部分業(yè)主，打了兩場(chǎng)官司。
一場(chǎng)是赫赫有名的廣州“63層”管理者起訴B附樓的近40戶業(yè)主，追討其拖欠的物業(yè)管理費(fèi)。
一場(chǎng)是B附樓的7戶業(yè)主，訴“63層”管理者及屬下物業(yè)公司，與業(yè)委會(huì)惡意串通，簽訂業(yè)主無法接受的《物業(yè)服務(wù)合同》。兩場(chǎng)官司一審均以業(yè)主的敗訴而告終。
第一回合
追討拖欠物管費(fèi)
“63層”VS業(yè)主
法院：判業(yè)主按每月每平方米13.89元交費(fèi)
廣州人叫慣了的“63層”位于環(huán)市路上，全稱為“廣東國(guó)際大廈實(shí)業(yè)有限公司”，占地18997.6平方米，包括高200米、63層的主樓廣東國(guó)際大酒店；在它的左邊是30層高的寫字樓A附樓；而隱藏在A附樓后面的，是一般行人很難看見的35層高的住宅樓——面積5458.47平方米的B附樓，又稱“廣信商業(yè)公寓大廈”，有218個(gè)單元，為80位業(yè)主擁有。廣東國(guó)際大廈實(shí)業(yè)有限公司現(xiàn)在的大股東，則是在2007年1月收購(gòu)了廣東國(guó)際大廈實(shí)業(yè)有限公司的中國(guó)航空技術(shù)進(jìn)出口深圳公司(簡(jiǎn)稱深圳中航)、深圳中航實(shí)業(yè)股份有限公司(簡(jiǎn)稱中航實(shí)業(yè))、深圳市一浪投資有限公司。其中深圳中航和中航實(shí)業(yè)占75%的股份，一浪投資占25%。
接手“63層”后，深圳中航方面派出了深圳市物業(yè)管理有限公司管理“63層”，還專門成立了廣州分公司，而之前，這里由廣東國(guó)際大酒店物業(yè)部管理。
從去年5月起，“63層”將B附樓的近40戶業(yè)主送上法庭，追討其拖欠的物業(yè)管理費(fèi)。越秀區(qū)一審法院認(rèn)為“按每月每平方米14.58元（注，原文如此）的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)有其合理性”。理由是“目前對(duì)該類房屋的物業(yè)管理費(fèi)未有相應(yīng)的政府指導(dǎo)價(jià)，而被告也實(shí)際按每月每平方米14.58元的標(biāo)準(zhǔn)繳納過物業(yè)管理費(fèi)”。
但該判決最后要求“原告應(yīng)按訴爭(zhēng)的房產(chǎn)證記載面積，每月每平方米13.89元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收訴爭(zhēng)房的物業(yè)管理費(fèi)”。13.89元，如果放在其他地方，絕對(duì)是個(gè)吉利的數(shù)字，“而對(duì)于我們小業(yè)主則是一場(chǎng)災(zāi)難。”業(yè)主趙先生說。
“這也太黑了，10多年下來，我們交的管理費(fèi)都可以買一套房了。”一位業(yè)主無奈感嘆。
今年元月19日上午，針對(duì)物業(yè)收費(fèi)問題的二審，將在廣州中院開庭。業(yè)主們甚至做好了再敗訴，向高院申訴，向人大上書的準(zhǔn)備，大有不達(dá)目的誓不罷休的悲壯。
而“63層”方面也不示弱，“我們對(duì)一審中的某些方面也不太滿意，我們也進(jìn)行了上訴。”業(yè)委會(huì)主任、“63層”的人事總監(jiān)張瀾說。
業(yè)主
天下有這么貴的住宅管理費(fèi)嗎？
多位業(yè)主說，事實(shí)上，B附樓的物業(yè)收費(fèi)問題，由來已久，爭(zhēng)吵不斷。該大廈于1996年6月交付使用，按住宅結(jié)構(gòu)建造，其他結(jié)構(gòu)和一般小區(qū)的住宅大樓無異，就是多了中央空調(diào)和中央熱水，當(dāng)然要另行收費(fèi)。
該大樓和一般的住宅樓沒有什么大的區(qū)別，只是天花、墻體顯得比較陳舊。業(yè)主的住宅和普通人家的三房一廳、兩房一廳沒什么區(qū)別。如果不是業(yè)主提醒，還看不出這里是裝了中央空調(diào)的。大樓的下面是個(gè)停車場(chǎng)，也沒有什么花園或者運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。
“買樓時(shí)說好，先免除半年的物業(yè)管理費(fèi)的，也沒有簽訂前期物業(yè)合同，也沒有說以后收取多少物業(yè)管理費(fèi)。”吳先生說，“大家都想，物業(yè)管理費(fèi)也貴不到哪去。”
“可是將近一年后，開始收取物業(yè)費(fèi)，開口就要每平方米14.85元，你算算，除管理費(fèi)外，空調(diào)費(fèi)要按一個(gè)出氣口收費(fèi)，一個(gè)小時(shí)一塊。還有水電費(fèi)，按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收大家的水電費(fèi)。”業(yè)主易先生說，“我的兩房一廳，面積87.41平方米，月管理費(fèi)要1298元，每年就要15576元。”業(yè)主吳先生介紹，他的房子158平方米，即便按照13.89元收費(fèi)，“一個(gè)月要交2194元，一年是26328元，12年來就要繳納315936元，都可以買一套房子了。長(zhǎng)此以往，我們出租這些房屋的利潤(rùn)，幾乎被管理費(fèi)給吃掉了，天下有這么貴的住宅管理費(fèi)嗎？”他說。
“2003年、2004年，隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律的出臺(tái)，廣州市又出臺(tái)了《廣州物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及辦法》，大家學(xué)習(xí)后，就覺得這么收費(fèi)不合法，不能再忍受了。部分業(yè)主開始拒交管理費(fèi)。”業(yè)主李先生說。
到了2007年2月12日，深圳中航接手后，B附樓業(yè)主以為緩和矛盾的機(jī)會(huì)到了，20多戶業(yè)主聯(lián)名給“63層”寫了信，稱“希望貴方與我們就Ｂ附樓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行協(xié)商，以和諧解決以往一直存在的問題：大廈管理收費(fèi)太高，與提供給業(yè)戶的服務(wù)不對(duì)等之矛盾”。
但新管家顯然沒搭理他們，不但繼續(xù)以往的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而且還要追討他們接手之前，即業(yè)主拒交給廣東國(guó)際大酒店物業(yè)部的管理費(fèi)，因?yàn)樗麄兺瑫r(shí)也收購(gòu)了其債權(quán)債務(wù)。
