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　2月9日，一起拖了將近三年的糾紛塵埃落定，家住杭州城西某小區(qū)的業(yè)主張先生和其他一百多位業(yè)主終于可以去辦房產(chǎn)證了。該樓盤(pán)的房產(chǎn)證本應(yīng)該在三年前就辦理出來(lái)了，但卻拖到現(xiàn)在，原因何在？

　　房產(chǎn)證拖了三年，其緣由就要追溯到一筆物業(yè)維修基金究竟該由誰(shuí)來(lái)出的問(wèn)題上，該小區(qū)在2003年辦理房產(chǎn)證的時(shí)候，許多業(yè)主被告知，要想拿到房產(chǎn)證，必須要交一筆物業(yè)維修基金。許多業(yè)主傻了眼：當(dāng)初在合同里并沒(méi)有約定要交這一筆錢(qián)啊！為此，業(yè)主們成立了業(yè)主維權(quán)大會(huì)，咨詢了許多部門(mén)，打了兩場(chǎng)官司，看了無(wú)數(shù)遍的相關(guān)法律法規(guī)，按照某位業(yè)主的說(shuō)法：“關(guān)于這一塊的法律，我不比律師知道的要少。”

　　在這里，我們不想去爭(zhēng)論究竟誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，重要的是，這個(gè)案例的結(jié)果讓許多此類(lèi)糾紛有了一個(gè)可以明確的參考：在2002年2月1日以前領(lǐng)取預(yù)售許可證的房屋，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位繳納物業(yè)維修基金，業(yè)主不再繳納，雙方有合同約定的除外。

　　事件回放：維修基金繳納之爭(zhēng)

　　1999年3月，張先生與杭州一家開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》一份，合同約定，他向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)該小區(qū)一套公寓住房。張先生在合同上發(fā)現(xiàn)了這樣的條款：除房?jī)r(jià)款外，開(kāi)發(fā)商將依據(jù)有關(guān)規(guī)定代政府收取的有關(guān)稅費(fèi)，按照交房時(shí)政府部門(mén)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　2001年3月31日，開(kāi)發(fā)商出了領(lǐng)房通知單，該通知單闡明，張先生已付清房款406850元和政府代收繳費(fèi)用375元，可以辦理驗(yàn)房、領(lǐng)房手續(xù)。同日，開(kāi)發(fā)商與張先生簽署了房屋交付驗(yàn)收清單。

　　2003年，該樓盤(pán)通過(guò)綜合驗(yàn)收，業(yè)主到了可以辦房產(chǎn)證的時(shí)候，而張先生卻被告知，要想辦理房產(chǎn)證，就要繳納物業(yè)維修基金4618.25元，如果不交這筆維修基金，不能開(kāi)具正式購(gòu)房發(fā)票，沒(méi)有發(fā)票房產(chǎn)證也就不能辦了。

　　當(dāng)初的購(gòu)房合同上并沒(méi)有要求繳納物業(yè)維修基金一說(shuō)，而這樣的情況不僅僅是張先生一個(gè)業(yè)主，相同情況發(fā)生在該小區(qū)兩百多位業(yè)主的身上，為了這筆維修基金的事，小區(qū)業(yè)主們向開(kāi)發(fā)商提出質(zhì)疑。

　　開(kāi)發(fā)商這樣表示，維修基金就是合同里說(shuō)的開(kāi)發(fā)商依有關(guān)規(guī)定代政府收取的有關(guān)稅費(fèi)。“錢(qián)又不是進(jìn)國(guó)庫(kù)的，怎么就是稅費(fèi)呢？”業(yè)主們于是向仲裁委員會(huì)提出仲裁申請(qǐng)。

　　仲裁委認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商提出要業(yè)主們繳納的物業(yè)維修基金，并非房屋的價(jià)格，與開(kāi)具發(fā)票并沒(méi)有必然聯(lián)系。此外，在購(gòu)房合同中，也沒(méi)有明確約定物業(yè)維修基金要業(yè)主們繳納，而且在給業(yè)主的《領(lǐng)房通知單》中，已經(jīng)明示交房時(shí)業(yè)主已付清房款及政府代繳費(fèi)用，因此開(kāi)發(fā)商應(yīng)該立即向業(yè)主們開(kāi)具購(gòu)房發(fā)票。

　　與此同時(shí)，業(yè)主們又向杭州市物業(yè)維修資金管理中心咨詢，該中心三次復(fù)函重申：“2002年2月1日前領(lǐng)取許可證的房屋維修基金，由開(kāi)發(fā)商代為繳交。雙方另有合同的除外。”

　　但在實(shí)際交涉中，此事一直懸而未決。2003年8月，張先生等四位業(yè)主上告西湖區(qū)人民法院，要求法院強(qiáng)制執(zhí)行仲裁委的仲裁。

　　2003年9月中旬，開(kāi)發(fā)商向西湖區(qū)人民法院提上一紙?jiān)V狀，將那些不交物業(yè)維修基金的業(yè)主們以“不當(dāng)?shù)美?#8221;為名送上法庭。他承認(rèn)代政府收取的有關(guān)稅費(fèi)中并不包含維修基金一說(shuō)，也承認(rèn)當(dāng)初在簽訂購(gòu)房合同中并沒(méi)有約定。物業(yè)維修基金用于物業(yè)保修期滿后的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)和更新，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主，業(yè)主們繳納物業(yè)維修基金體現(xiàn)了權(quán)利和義務(wù)的平等，因此認(rèn)為，業(yè)主們不繳納物業(yè)維修基金，而由開(kāi)發(fā)商繳納屬于業(yè)主不當(dāng)?shù)美?BR>
　　業(yè)主們不服，于是向杭州市中級(jí)人民法院提起上訴。杭州市中級(jí)人民法院認(rèn)為，一審判決中的要求張先生等業(yè)主返還不當(dāng)?shù)美脑V訟請(qǐng)求不能成立，根據(jù)簽訂合同當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)，也不能得出張先生負(fù)有繳納物業(yè)維修基金的法律義務(wù)，因此判撤消一審的民事裁決，駁回開(kāi)發(fā)商的訴訟請(qǐng)求。

　　由于整個(gè)案件拖得時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，急于辦房產(chǎn)證的一批業(yè)主交了這筆物業(yè)維修基金，最初打官司的兩百多人，只剩下一百多位將維權(quán)進(jìn)行到底。

　　法律背后：相關(guān)規(guī)定的演變

　　物業(yè)維修基金到底該由誰(shuí)來(lái)繳納？這一問(wèn)題在不同的階段有不同的解答。

　　1996年，杭州市出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)杭州市住宅小區(qū)管理工作的通知》，其中第五條規(guī)定，建立住宅小區(qū)房屋維修專項(xiàng)基金，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位繳納。1999年6月30日發(fā)布的《杭州市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》，更是對(duì)這一概念作了明確規(guī)定。第四十二條規(guī)定：物業(yè)維修基金由開(kāi)發(fā)單位按房屋建設(shè)總造價(jià)的5%-8%提取，其所有權(quán)屬全體業(yè)主所有。這些地方性規(guī)定都明確了物業(yè)維修基金應(yīng)由開(kāi)發(fā)商交。

　　而從全國(guó)范圍來(lái)說(shuō)，誰(shuí)來(lái)繳的問(wèn)題與杭州操作不大一樣。1999年1月1日，建設(shè)部和財(cái)政部的《住宅共用部位費(fèi)用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》施行，其中指出：商品房在銷(xiāo)售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)物業(yè)維修基金繳交約定；購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按照房款的2%-3%的比例向售房單位繳交維修基金。

　　這種“矛盾”直到2002年2月1日才得以解決，這一天，《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)，其中指出，物業(yè)維修基金應(yīng)該由建設(shè)單位向購(gòu)房人代收，從中可以看出，物業(yè)維修基金以后是由業(yè)主承擔(dān)的。

　　然而，對(duì)于那些已經(jīng)簽訂預(yù)售合同、沒(méi)建成、維修基金沒(méi)繳的房屋，這筆維修基金應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)？對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們覺(jué)得，只要維修基金在2002年2月1日以后繳的，都應(yīng)該由業(yè)主承擔(dān)，自己只是提供“代繳服務(wù)”；而對(duì)那些已經(jīng)簽訂預(yù)售合同但沒(méi)拿到房子的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這是絕對(duì)無(wú)法接受的。

　　因?yàn)槔斫馍系牟煌诋?dāng)時(shí)那一階段，杭州出現(xiàn)了相當(dāng)多的關(guān)于物業(yè)維修基金的糾紛。2003年，杭州市房管局對(duì)此作了解釋，即：“在2002年2月1日物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)前領(lǐng)取預(yù)售許可證的樓盤(pán)，房屋維修基金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位繳交。雙方另有合同約定的除外。”

　　律師點(diǎn)評(píng)：案例借鑒意義重大

　　小區(qū)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商到底誰(shuí)來(lái)交物業(yè)維修基金，這個(gè)問(wèn)題一直以來(lái)爭(zhēng)議都比較大，這個(gè)案子涉及到200多位業(yè)主，規(guī)模和影響力都比較大，而一審和二審的判決也可以說(shuō)是截然相反，最后在二審的時(shí)候，終于由杭州市中級(jí)人民法院一錘定音。

　　目前比較明確的是，在2002年2月1日，也就是《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)前，若在購(gòu)房合同中沒(méi)有對(duì)物業(yè)維修基金做專門(mén)的、明確的約定，應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)物業(yè)維修基金。