買了商品房后，交付時有個“潛規則”：必須先交一段時間的物業管理費，房產商才給你新房子的鑰匙，否則就不給。
寧波的黃女士沒有買這個賬，她拒絕在新房交付時付物業管理費，導致新房拖延了647天才到手，既而，她狀告房產商。
她以房產商違約導致交房逾期647天為由，把房產商告上法院，要求賠償10萬元。
寧波市鄞州區法院認為，房產商不應該以業主不支付物業管理費的原因而拒絕交付房屋，并于近日作出判決，判處房產商賠償黃女士合同違約金21588元。
業主 不肯預交物管費，逾期647天才拿到鑰匙
2004年3月25日，黃女士和寧波華龍公司簽訂商品房買賣合同，購買了一套房子，房價為565849元。黃女士支付了全部購房款。
交房時，黃女士拿著房產商提供的提房單去物業公司拿鑰匙，物業公司告訴她，必須先交物業管理費，然后才能驗房交房。黃女士不同意，要求先交房，日后再交物業費，但被拒絕。她的新房鑰匙也無法拿到。
后經有關部門協調，2006年2月16日，華龍公司才將新房鑰匙交給黃女士，實際逾期達647天。
“我是賣了老房子再買新房的，一家人租房子花了5萬余元。我還辦了按揭貸款，這600多天都要付利息的啊，”黃女士說，“這些損失都是房產商造成的，我要他們賠我違約金10萬元。”
華龍公司銷售部金經理則表示，他們并沒有違約，而是業主沒來拿鑰匙，他們一開始就給了業主提房單、房屋產權證和土地證。“黃女士不愿預交物管費，是根本就不想交，因為她不打算自己入住，是炒房行為。”
雙方曾作過協商，但黃女士提出的10萬索賠額和房產商愿支付的差得太遠，最后不歡而散。去年6月21日，黃女士起訴房產商。
法院 這是一種明顯的違約行為
“房產商委托物業公司辦理交鑰匙等手續，是允許的。”
主審該案的張法官說，“但是，這是房產商的單方委托行為，此行為的法律后果仍應由房產商來承擔。也就是說，物業公司的相關行為應該當作是房產商的行為。所以，案件的責任應該由房產商來承擔。”
張法官認為，物業公司因為黃女士不支付物業管理費就拒絕交付房屋的行為，顯然違反了購房合約，應由房產商來承擔違約責任，并應按約支付原告違約金。
由于違約金明顯高于黃女士所受的實際損失，而且房產商也認為違約金過高，法院依法減少賠償金，“另外，黃女士租房地段比所購房的地段要好，租金應該根據和所購房子同類地段來計算。”
經寧波市鄞州區價格認證中心評估租金后，法院依法判處房產商支付黃女士違約金21588元。
建委 行為不合法，但屬迫不得已
拿新房的鑰匙時被迫交納物業管理費，這幾乎是每個購房者都會經歷的。
對此，寧波市建委房管處一高姓工作人員表示，有關法規沒有規定物業費必須在什么時候交，而一旦業主入住再去收取物業管理費，不但加大工作成本，而且難以收取，該案中物管公司的做法屬于無奈之舉，將交物業管理費當作拿新房鑰匙的一個條件，對物管公司來說就比較方便。
不過，他認為，業主買了房就理應拿到新房鑰匙，物管公司以不預交物業費為由不給鑰題的做法是既不合理也不合法的。
一法律界人士介紹，據浙江省物業服務收費管理實施辦法第20條，物業管理費用可預收，具體由物業管理企業按照與業主委員會簽訂《物業服務合同》的約定向業主或使用人收取，未作約定的，預收期限不得超過12個月。 他建議，在買賣房屋中，可簽訂物業管理服務協議，從中約定交付物業費的時間，這樣就可以避免日后因預交物管費而發生矛盾。
