[背景新聞]
雷小姐家住在二樓，三樓的鄰居國慶節期間外出。一天雷小姐突然發現天花板開始滴水，她意識到可能是三樓鄰居家漏水了，便向物業管理公司反映情況，該公司稱：三樓住戶不在家，不能入室檢修。結果情況越來越糟，雷小姐的屋子里就像下了雨,天花板、家具、衣服、被褥等都受到不同程度的損害，其中一些物品受損程度還相當嚴重。盡管雷小姐一再要求但物業管理公司仍以上述理由不予維修。雷小姐沒有辦法只好求救于110，在警察的要求和監督下，物業管理公司砸開三樓房門入內維修，發現屋內的東西也被泡得不成樣子。
雷小姐認為物業管理公司沒有盡到責任，物業管理公司則稱公司無權破門而入，三樓住戶對于他們破門而入的行為也不滿，三方矛盾很大。
[法律分析]
一、公民的住宅不受侵犯
住宅是私人生活的載體，是公民最安全、最隱密、最獨立的"私家天地"，也是公民隱私權、財產權及其他權利和自由的落腳點。我國法律禁止非法侵入公民的住宅，以使公民能夠安定生活、正常工作和人身安全得以保障。《憲法》第39條規定："公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。"《民法通則》第75條規定："公民的個人合法財產（包括房屋）受法律保護，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、沒收、凍結。"《刑法》第245條規定："非法搜查他人身體、住宅，或者非法侵入他人住宅的，處三年以下有期徒刑或者拘役。司法工作人員濫用職權，犯前款罪的，從重處罰。"《治安管理處罰條例》第22條規定："非法侵入他人住宅尚不夠刑事處罰的，處十五日以下拘留、二百元以下罰款或者警告。"公民的住宅不受非法侵犯，這既我國公民的一項基本的憲法權利，也是一項被國際社會所普遍接受的人權理念和準則。英國著名的大法官丹寧勛爵在奇克時裝有限責任公司訴瓊斯案（1968年）中認為："……我們英國法總是極大關注個人住宅的完整性。1604年科克勛爵宣稱 每個人的住宅就是他的城堡 ，他的這一格言流傳了數個世紀。查塔姆伯爵威廉.皮特宣稱： 最貧窮的人可以在其村舍中與王室的一切軍隊對抗。村舍可能脆弱，屋頂可能動搖，狂風可能吹打，暴風雨可能襲來，但是英國國王不得進入，他的一切武裝力量不敢跨越已倒塌村舍的門檻。 "這就是被法學界奉為圭臬的 "風能進，雨能進，國王不能進" 這句古老的關于保護公民住宅權和私有財產權的經典話語之出處，這也是法治社會對公民生存權的最基本承諾，其最高的保護程度達到"每個人的家就是自己的一座城堡"。
二、緊急避險權：雷小姐的法律救濟良方
法律規定了公民的住宅權，但必須承認：任何權利都不是絕對的也不得濫用，否則就會適得其反。如案例所述，為了保護雷小姐的權益法律就規定了緊急避險權，也就是為了使國家、公共利益、本人或他人的人身、財產和其他權利免受正在發生的危險，不得已而采取損害另一較小的合法利益，以保護較大的合法利益的行為。三樓漏水，損害了住在二樓的雷小姐的財產，在三樓住戶家中無人的情況下，為了減少損失，就必須破門而入修復三樓水管、水道，但客觀上勢必會對三樓住戶的門窗、玻璃等財產造成損害，類似這樣的行為都是緊急避險行為。緊急避險行為由于其所保護的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，因而我國《民法通則》對此予以認可。該法第一百二十九條規定，因緊急避險造成損害的，由引起險情發生的人承擔民事責任。如果危險是由自然原因引起的，緊急避險人不承擔民事責任或者承擔適當的民事責任。因緊急避險采取措施不當或者超過必要的限度，造成不應有的損害的，緊急避險人應當承擔適當的民事責任。當然，三樓住戶可能也是無辜之人（如果其沒有過錯的話），由于緊急避險而遭受的損害，是否應受賠償，如何賠償，也是個問題。最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第156條規定："因緊急避險造成他人損失的，如果險情是由自然原因引起，行為人采取的措施又無不當，則行為人不承擔民事責任。受害人要求補償的，可以責令受益人適當補償。"因此當出現漏水等情形時，在不存在"措施不當或者超過必要的限度，造成不應有的損害的"的情況下，無論是物業管理公司還是二樓住戶雷小姐都不應承擔民事責任。但從法律的衡平功能來分析作為受益人的雷小姐也可以給予其適當的補償（而不是賠償）。應當強調的是該緊急避險的行為減少了積水對三樓住戶家私的損害，所以該住戶實際上也是受益人之一，因此三樓住戶也應當承擔一部分損失。從這個意義上講，雷小姐的補償應限定在很小范圍之內，否則就有違法律應有之意。
三、警察：公民權利的保護人
公民的住宅不受侵犯，而雷小姐又享有緊急避險權。在這個兩難選擇的案例中，象征著國家權力的警察的出現是必然的。但我個人理解此處的警察行使的并非公共管理職能而是服務職能。《警察法》第二十一條規定，人民警察遇到公民人身、財產安全受到侵犯或者處于其他危難情形，應當立即救助；對公民提出解決糾紛的要求，應當給予幫助；對公民的報警案件，應當及時查處。需要特別強調的是，警察在緊急情況下（為救助人命而造成的必要財產損失，比如有人在房間中企圖自殺，為救助人命，不得不破門、破窗而入；為避免業主或用戶財產受損或可能受損而造成的必要損失，比如業主房間內漏水、失火又無人在內，為不使其造成巨大損失強行入內救治；為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財產損失；其他類似上述情況的情形）進入民宅的救助行為對業主造成的財產損失不應承擔民事賠償責任（當然故意或重大過失除外）。此處警察并非執行公務而更象本次事件的見證人，因此是不能像要求其執行公務時一樣要求其行為必須有法律授權、必須遵循正當程序，否則就會使公安機關囿于程序限制而不愿出面予以見證，最終導致事與愿違，損害了像雷小姐以及其樓上住戶的利益。
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