神秘的"物業(yè)管理啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)"
對(duì)于絕大多數(shù)購房者來說，交了首付，辦好按揭，然后再繳納第一年的物業(yè)費(fèi)及一大堆各種稅費(fèi)，然后才能領(lǐng)到新居的鑰匙，這似乎已成慣例。已買房6年的鮑女士，從未覺得這有什么不妥。上周，她在網(wǎng)上看到北京健翔園小區(qū)起訴前期物業(yè)公司的案件，這才忽然意識(shí)到，自己多年來都被物業(yè)公司"忽悠"了。
2007年3月9日，北京海淀區(qū)健翔園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴健翔物業(yè)公司一案在北京海淀法院開庭。由于旁聽人員眾多，法庭容納不下，開庭被延期至3月19日。案件訴求的一條重要內(nèi)容是：要求移交物業(yè)管理啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)，以歸入公共維修基金。
"物業(yè)管理啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)"？已經(jīng)當(dāng)了6年業(yè)主的鮑女士，還是第一次聽說這個(gè)詞。她在網(wǎng)上查詢得知，原來早在1995年，北京市便頒布了《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》，并且至今仍然有效。該文件第十四條規(guī)定，居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位按照建安費(fèi)2%的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)。
"我們理解，這是政府為業(yè)主考慮而設(shè)計(jì)的安排。"北京市業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)申辦委員會(huì)發(fā)起人之一、北京光大家園業(yè)委會(huì)主任陳兵如是說，"因?yàn)樯鲜兰o(jì)90年代初期，商品房比較少，大多數(shù)房屋屬于公房，只有大、中修費(fèi)用，公共維修資金制度尚未建立，物業(yè)管理制度也剛剛開始推行。而哪怕只有一戶入住，房屋保修期過后也是需要定期維修的。為了避免因商品房產(chǎn)權(quán)人繳納大、中修費(fèi)不及時(shí)所導(dǎo)致的房屋維修問題，所以政府文件才有這種安排，由開發(fā)商把建安費(fèi)的2%作為物業(yè)管理啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)交給物業(yè)管理委員會(huì)或物業(yè)公司，解決這一難題。"
然而實(shí)際上，幾乎所有的業(yè)主在拿到新房鑰匙之前，都被告知要先繳納第一年的物業(yè)費(fèi)，然后還會(huì)被要求繳納各種名目的維修費(fèi)，比如大修費(fèi)、中修費(fèi)、電梯維修費(fèi)、取暖鍋爐維修費(fèi)、高壓水泵維修費(fèi)等，不一而足。而業(yè)主在購房時(shí)已然支付的物業(yè)管理啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)，無論是開發(fā)商還是物業(yè)公司，都不愿再提。
"建安費(fèi)的2%，并不是個(gè)小數(shù)。"陳兵舉例說，北京現(xiàn)在的商品房，建安費(fèi)大約是每平方米1500元到2000元之間，現(xiàn)在一般的小區(qū)都有數(shù)百戶，每套房面積平均也在100平方米以上，這樣算下來，一個(gè)小區(qū)建安費(fèi)的2%就高達(dá)數(shù)百萬元。這一次，健翔園小區(qū)案件里，涉及的物業(yè)管理啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)即高達(dá)300多萬元(物業(yè)公司認(rèn)可285萬元)。
"哪個(gè)開發(fā)商愿意把數(shù)百萬資金拱手相讓？"在一次由北京市業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)申辦委員會(huì)發(fā)起的論壇上，健翔園小區(qū)業(yè)委會(huì)成員任晨光揭開了物業(yè)管理啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)的"神秘面紗"：
"正因?yàn)榇嬖诰薮罄妫_發(fā)商才愿意自己辦物業(yè)公司。一方面，不需要把幾百萬的物業(yè)管理啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)交給別人；另一方面，房屋質(zhì)量有什么問題，自己的物業(yè)公司給修修補(bǔ)補(bǔ)，也能糊弄業(yè)主，不至于暴露質(zhì)量問題。如果物業(yè)公司和開發(fā)商沒關(guān)系，又何須替開發(fā)商隱瞞呢？"
健翔園的斗爭(zhēng)
健翔園小區(qū)是2000年入住的。當(dāng)年1號(hào)樓地下室的配電室在春節(jié)就著了一次大火，濃煙直沖云霄。1號(hào)樓旁邊是兩個(gè)巨型的供應(yīng)周邊地區(qū)的天然氣儲(chǔ)氣罐，相當(dāng)危險(xiǎn)。2001年，原本承諾24小時(shí)供應(yīng)的熱水，停了7個(gè)月。小區(qū)一到夏天，經(jīng)常停電。至于公共配套設(shè)施和綠化，到全體業(yè)主都入住完了也沒建好。整個(gè)小區(qū)像一個(gè)大工地，一刮風(fēng)就滿天塵土，一下雨車就陷在地里動(dòng)不了。開發(fā)商還偷偷修改規(guī)劃，少建或緩建很多配套工程。
如此情形下，前期物業(yè)公司卻"光收錢不干活"，還存在亂收費(fèi)現(xiàn)象，這引起了業(yè)主們的不滿。
據(jù)業(yè)主介紹："當(dāng)時(shí)，健翔物業(yè)公司主要是作為開發(fā)商的售后服務(wù)單位，來解決業(yè)主提出的問題。他們主要采用拖延策略，等著開發(fā)商來解決。而開發(fā)商呢，又采用能拖就拖的辦法，讓物業(yè)公司在前面扛著，自己躲在后面。有時(shí)候，在業(yè)主群情激憤時(shí)，物業(yè)公司也采用集結(jié)保安隊(duì)伍來跟業(yè)主對(duì)峙，所以引起業(yè)主更大的不滿。從獨(dú)立法人的角度來說，物業(yè)公司替開發(fā)商背了黑鍋。但因?yàn)槲覀冃^(qū)的前期物業(yè)公司是開發(fā)商的全資子公司，所以實(shí)際上也不算背黑鍋。"
2004年，物業(yè)公司開始琢磨停車位收費(fèi)，搞了一個(gè)業(yè)主調(diào)查，收繳率連全體業(yè)主的1/7都不到，就號(hào)稱代表了全體業(yè)主的意見，同時(shí)又發(fā)公告威脅要停熱水。在這種情況下，業(yè)主代表會(huì)議立即予以公開聲明，堅(jiān)持停車位問題要等業(yè)主委員會(huì)成立以后再協(xié)商解決，熱水絕對(duì)不能停。物業(yè)公司迫于壓力，暫時(shí)沒動(dòng)，但開始采用一些威脅性的公告攻擊業(yè)主代表會(huì)議的骨干人員。
