近日，湖北省武漢市洪山區人民法院審結一起物業公司起訴業主差欠物業費的案件，原告家安物業公司因無證據證明其已向業主書面通知催交物業管理費的事實，而被依法駁回其訴訟請求。
經審理查明，2005年10月9日美西小區業主代表謝某、陳某、王某以武漢市美西小區業主大會業主委員會的名義與家安物業簽訂委托合同，合同約定美西小區業主大會業主委員會將美西小區委托于家安物業進行物業管理，美西小區提供服務的受益人為本物業的全體業主和業主使用人，委托管理事項為房屋建筑共用部位的維修和管理，共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，公共環境衛生，維持公共秩序；委托管理期限為五年。小凱系武漢市洪山區美西小區業主，截止至2008年10月的物業管理費小凱已交付， 2008年11月-2009年9月的物業管理費未付。
審理中，小凱認為家安物業違反了物業合同的約定和相關法律規定：未對安全防范工作、環境衛生和公共秩序盡到義務；擅自改變公共設施、物業管理用房用途，出租物業共用部位、公益設施進行經營；未對物業綜合管理工作盡到義務；且對家安物業提交的繳費通知單和律師函的真實性提出異議，認為繳費通知單和律師函系物業公司單方制作，從未收到過，該證據無法證明其收到家安物業催交物業管理費書面通知的事實。
法院認為，依據最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條的規定：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。”此條規定，主要是考慮到業主欠繳物業費的具體情況，業主欠交的原因具有多元性，可能是由于事務繁忙而忘記或耽誤，也可能是對物業服務企業的服務或收費存有不滿。通過物業公司的書面催交，既可以提醒忘記交費的業主，也可以為業主和物業服務企業提供一次溝通機會，符合法律的效率價值。為了方便業主查收和物業公司舉證，這種催交必須是書面的，口頭的催交無效。至于具體的書面形式，既可以是當面送達，也可以是發送傳真，也可以是書面公告，以及電子郵件和短信等可以有形表現催交內容的形式。書面催交后出現以下兩種情形的，物業公司可以向法院起訴：業主無正當理由拒絕交納，此時無需等待一定期間的經過，但是物業公司應對業主的拒絕行為承擔舉證責任；在催告的合理期限內業主仍未交納。
書面催交是物業服務企業起訴欠費業主的前提，物業服務企業必須經書面催交方可起訴欠費的業主。本案中，居安物業的現有證據無法證明小凱收到催交物業管理費書面通知的事實，故應當認定家安物業在向法院起訴前沒有書面催促小凱繳納物業管理費。因此法院遂依法作出上述判決。
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