原告陽光有限公司于1992年7月8日與被告廈門大同開發(fā)公司簽訂了《“明光花園”房產(chǎn)買賣合同書》，約定于1993年10月30日前交付“明光花園”3樓建筑面積為1379.93平方米的商場（編號為331－334單位）成交價為港幣3247375.79元。1994年1月8日，被告向原告發(fā)出通知，稱在交付商場時，原告須一次性交付管理費，維修費，水電費合計港幣710339元，并跟“佳美物業(yè)發(fā)展有限公司” “簽訂為期10年的物業(yè)服務(wù)協(xié)議”，并接受該物業(yè)發(fā)展有限公司單方所定的收費標準。
原告認為被告的行為明顯違背了雙方的約定，構(gòu)成違約，為此，原告于1994年4月26日向廈門市中級人民法院起訴，請求法院：（1）判令被告立即向原告交付“明光花園”房產(chǎn)；（2）判令被告賠償因延遲交付商場所造成的經(jīng)濟損失4228422.29元；（3）宣告被告擅自授權(quán)佳美物業(yè)發(fā)展有限公司對原告房產(chǎn)實施的管理及其制訂收費標準為侵權(quán)行為，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；（4）判令被告承擔(dān)本案訴訟費用。
廈門市中級人民法院經(jīng)審理認為，原、被告雙方所簽訂的房屋買賣合同有效。被告在建房期間因受惡劣氣候的影響而延遲交付，屬于便是延期。佳美物業(yè)管理“明光花園”符合建設(shè)部、國家工商局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的通知》原告主張不能成立。法院判決駁回原先第二、三、四項的訴訟請求，被告應(yīng)在本判決生效后３日內(nèi)將“明光花園”３樓商場交給原告。
一審判決后，原先不服，上訴至福建省高級人民法院，經(jīng)省高院人民法院主持，雙方達成調(diào)解協(xié)議：（１）口頭確認房產(chǎn)買賣和物業(yè)管理是兩個不同的法律關(guān)系，發(fā)展商無權(quán)以任何問題為由描繪交房給買方，只要買方已經(jīng)依約繳足應(yīng)繳樓款；（２）鑒此，佳美公司支付５０萬元人民幣給陽光有限責(zé)任公司作為延遲交付的損失補償；（４）物業(yè)管理費按廈門市物價局原定的每月１３元人民幣計算（原佳美物業(yè)最初自定標準為４３元人民幣／平方米）；（５）在業(yè)主委員會成立之后，大廈物業(yè)管理權(quán)移交給該委員會或其指定之機構(gòu)。
評析：
在分析本案時，首先要確立存在何種法律關(guān)系，然后確定雙方當事人享有哪些權(quán)利，承擔(dān)哪些義務(wù)。如任何一方當事人違反法律規(guī)定，沒有發(fā)行其應(yīng)盡的法律義務(wù)時，其就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在本案中，存在著房屋買賣和物業(yè)管理兩個不同的法律關(guān)系。在房屋買賣法律關(guān)系中，原告享有的權(quán)利是接受建成的房屋其義務(wù)是支付約定的房款，被告有義務(wù)及時交付房屋，當原告（即買方）已經(jīng)依約繳足了應(yīng)繳樓款時，被告即應(yīng)交付房屋所有權(quán)于原告，而不得以其他借口進行推諉，包括以物業(yè)管理方面的任何為由拒絕交房給買方。對此千萬的損失，違約方應(yīng)賠償對方因此而致的損失。在物業(yè)管理法律關(guān)系方面，由于當時我國尚未有明確的商品房售后物業(yè)管理法規(guī)，廈門市政府也沒有作出相應(yīng)的規(guī)定，訴爭合同又沒有約定由何人來管理。因此，開發(fā)商（被告）在將房屋交給業(yè)主之時，就涉及誰來管理該樓。在合同未約定，法規(guī)又沒規(guī)定的情況下，被告授權(quán)一家物業(yè)管理公司來管理該樓，當時并沒有違反任何法律法規(guī)的規(guī)定。
在雙方發(fā)生糾紛后，可以采取多種方式來解決爭議。首先當事人雙方可以進行協(xié)商，在合法、合理的基礎(chǔ)上，解決雙方的糾紛。在協(xié)商不成時，雙方還可以進行調(diào)解、仲裁和訴訟。在本案中，雙方進入了訴訟程序，在一審判決后，原告不服，又上訴于福建省高級人民法院。在省高院主持下，雙方最后達成了調(diào)解協(xié)議。調(diào)解協(xié)議達成后立即發(fā)生的法律效力以后雙方不得再就此事提出訴訟，至此，雙方維護了自身的合法權(quán)益，承擔(dān)了自己應(yīng)負的法律責(zé)任。
