漫畫(huà)/李濤
日前，一起在物業(yè)管理和法律界鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的關(guān)于“欠費(fèi)業(yè)主狀告管理部門(mén)違法取消其業(yè)委會(huì)委員候選資格”的官司，一審以業(yè)主獲勝告終。雖然目前該案二審尚未開(kāi)庭，但其在法律方面的示范意義卻是相當(dāng)深遠(yuǎn)的———它告訴我們，即便是業(yè)主在某些問(wèn)題的處理方面存在瑕疵，他的民主權(quán)利也不容剝奪，任何行政干預(yù)都不能背離法律。
案例回放
深圳市南山區(qū)南山街道天源大廈小區(qū)業(yè)主組建籌備會(huì)在對(duì)原業(yè)委會(huì)進(jìn)行改選過(guò)程中，業(yè)主李某因拖欠管理費(fèi)被告知“無(wú)資格參選”后，李某向南山法院提起訴訟。日前，法院已作出一審判決：業(yè)主欠費(fèi)不能參選業(yè)委會(huì)并無(wú)法律依據(jù)。
天源大廈業(yè)委會(huì)重選過(guò)程中，轄區(qū)社區(qū)居委會(huì)向全體業(yè)主發(fā)布公告稱(chēng)：參選業(yè)委會(huì)的業(yè)主“必須履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)”。政府相關(guān)部門(mén)工作人員在李某咨詢(xún)時(shí)，也口頭答復(fù)“不繳管理費(fèi)，不具備做業(yè)主委員或籌備委員的條件”。業(yè)主李某因與物業(yè)公司就空調(diào)噪聲問(wèn)題產(chǎn)生糾紛，欠繳了管理費(fèi)，也不被物業(yè)公司認(rèn)同參選資格。李某不服，于2004年12月26日向南山區(qū)人民法院提起訴訟。法院經(jīng)調(diào)查后于2月26日作出一審判決：相關(guān)部門(mén)工作人員對(duì)業(yè)主李某不繳管理費(fèi)不具備參選資格的口頭答復(fù)，沒(méi)有法律依據(jù)，其行政行為違法。
目前，南山區(qū)建設(shè)局已向深圳市中級(jí)人民法院提起上訴，二審尚未開(kāi)庭。
欠費(fèi)不等于喪權(quán)
雖然這個(gè)案子發(fā)生在遠(yuǎn)離京城的深圳，但這讓很多人“想象起來(lái)幾乎是不可能”的業(yè)主勝訴的消息還是不脛而走，在業(yè)界引起了極大震動(dòng)。不少京城物業(yè)公司都對(duì)此提出了異議，而一些活躍的維權(quán)業(yè)主則千方百計(jì)地找來(lái)了判決書(shū)原本，并奉為“寶典”。因?yàn)榈侥壳盀橹梗?#8220;還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)誰(shuí)打贏過(guò)類(lèi)似的官司……”
記者從多名京城法律界知名人士處了解到的消息都是“沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)北京有類(lèi)似的案子”。也許正是由于這個(gè)原因，該案才對(duì)我們更具指導(dǎo)意義。
北京律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任、中消協(xié)法律顧問(wèn)邱寶昌律師認(rèn)為，該案業(yè)主勝訴的主要法律依據(jù)在于業(yè)主通過(guò)選舉成為業(yè)主委員會(huì)委員是憲法賦予公民的基本權(quán)利。業(yè)委會(huì)委員是業(yè)主選舉產(chǎn)生的，行政部門(mén)雖然對(duì)于業(yè)委會(huì)的籌建以及換屆等具有指導(dǎo)和監(jiān)督的權(quán)利，但無(wú)權(quán)否定業(yè)主選舉的結(jié)果。能夠擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員或籌委會(huì)委員與拖欠物業(yè)管理費(fèi)屬于兩個(gè)法律范疇。業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司可以起訴業(yè)主，進(jìn)行另案處理。如果以此為由，剝奪欠費(fèi)業(yè)主的選舉權(quán)和被選舉權(quán)，顯然是對(duì)全體業(yè)主意愿的變相否定和抹煞。
業(yè)委應(yīng)模范履約
從法律角度看，拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主依舊擁有包括被選舉權(quán)在內(nèi)的各項(xiàng)權(quán)利，也可以當(dāng)選業(yè)委會(huì)委員。但是，法律也賦予了業(yè)主遵守物業(yè)法規(guī)的義務(wù)，業(yè)委會(huì)委員帶頭“欠費(fèi)”畢竟不是什么光彩的事情。
記者查閱《北京市貫徹〈物業(yè)管理?xiàng)l例（國(guó)務(wù)院令379號(hào)）〉的若干意見(jiàn)》時(shí)發(fā)現(xiàn)，其中對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的當(dāng)選條件作出了如下描述：業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主，遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，模范履行業(yè)主義務(wù)，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力和一定組織能力；業(yè)主委員會(huì)委員不得在本物業(yè)管理區(qū)域從事物業(yè)管理服務(wù)或相關(guān)利益的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
而按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)用顯然應(yīng)當(dāng)包含在“模范履行業(yè)主義務(wù)”當(dāng)中。對(duì)此，好幾家物業(yè)公司的總經(jīng)理都提出了類(lèi)似看法。“作為帶頭人，業(yè)委會(huì)委員都可以不繳物業(yè)費(fèi)，那其他業(yè)主當(dāng)然也可以不繳”，“享受了服務(wù)卻不繳費(fèi)，物業(yè)公司無(wú)法維持自然也就不能不減少服務(wù)了”。顯然，這種對(duì)抗的結(jié)果只能是互相損害、兩敗俱傷。
雖然，主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)盡量減少對(duì)民意的干涉，但業(yè)主在行使選舉權(quán)的時(shí)候也應(yīng)當(dāng)慎重。因?yàn)椋瑳](méi)有繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)委會(huì)委員就算“氣壯”但“理未必直”，那么在代表業(yè)主和物業(yè)公司談判或是管理小區(qū)相關(guān)事務(wù)的時(shí)候難免會(huì)為了自己的私利采取一些利益妥協(xié)或是利益交換。其實(shí)，這樣的腐敗案例在現(xiàn)實(shí)生活中也并不鮮見(jiàn)。
所以，為了更好地維護(hù)權(quán)利，我們建議您在行使自己選舉權(quán)的時(shí)候，慎重投下自己的那一票。
業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)
那些不繳管理費(fèi)的小區(qū)業(yè)主到底能不能擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員？這不僅是許多業(yè)主心頭的疑問(wèn)，同時(shí)也讓不少物業(yè)公司、行政管理部門(mén)甚至是法律界人士進(jìn)退兩難。因?yàn)椋芏?#8220;鬧”得很兇的業(yè)主都是欠費(fèi)大戶(hù)，讓他們?nèi)胫鳂I(yè)主委員會(huì)，難免會(huì)激化業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾。
北京律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任、中消協(xié)法律顧問(wèn)邱寶昌律師認(rèn)為，享受服務(wù)就應(yīng)該支付合理費(fèi)用，業(yè)主稍有不滿就拖欠物業(yè)管理費(fèi)不應(yīng)提倡。但是欠費(fèi)和民主權(quán)卻是兩回事，物業(yè)公司以及主管部門(mén)不能以此為由剝奪業(yè)主的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。該判決體現(xiàn)了對(duì)業(yè)主民主權(quán)利的極大尊重，代表了我國(guó)的司法進(jìn)步，在同類(lèi)案件中具有示范意義。
《京華時(shí)報(bào)》陳靜
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