家住豐臺長辛店某小區(qū)的張女士因以物業(yè)管理服務不合格為由拒交物業(yè)費而被物業(yè)公司告上法院。近日，北京市豐臺區(qū)人民法院認定該小區(qū)物業(yè)公司服務存在瑕疵，但已履行了大部分的服務義務，故判定物業(yè)公司酌減收取張女士的物業(yè)費。
張女士居住的小區(qū)由北京某物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務。2002年12月26日，張女士與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理協(xié)議，協(xié)議對雙方的權(quán)利義務進行了約定。張女士于當日交納物業(yè)費592.20元后，就一直以對物業(yè)服務不滿拒交物業(yè)費，至今共拖欠4個年度的物業(yè)費總計2600.17元。經(jīng)物業(yè)公司多次催要，張女士仍拒交。物業(yè)公司認為張女士的行為已構(gòu)成違約，便起訴要求其以每年672.44元的價格繳納2003至2007年度所欠的物業(yè)費。
在法庭上，張女士對物業(yè)公司每年物業(yè)費672.44元的價格不認可。張女士認為因為簽協(xié)議時的價格是592.20元/年，物業(yè)公司擅自漲價，違反了《合同法》和《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，因此，拒絕繳納超額部分。
張女士還提出：第一，由于2003年10月之前她居住的樓還在施工，沒有享受到任何物業(yè)的服務，在此之前的物業(yè)費不能交；第二，張女士認為2003年10月至2004年10月應使用第一次所交的物業(yè)費，并且要求公開所交物業(yè)費的詳細用途。第三，由于物業(yè)服務存在諸多問題，綜合物業(yè)公司的服務程度，我同意交納2004年10月至2007年8月的物業(yè)費，按合同費用的50%計算。此外，雙方未約定具體的交費時間，故張女士主張按月下交費。
同時，張女士出示了40張照片以及207名業(yè)主聯(lián)合簽名，以證明小區(qū)現(xiàn)狀。還有物業(yè)公司“致住戶的一封信”，證明物業(yè)承諾免交一年的物業(yè)費。對此，物業(yè)公司認為照片及業(yè)主簽名均不能證實張女士的抗辯理由。“致住戶的一封信”只承諾綠化費、保安費順延，未承諾免收一年的物業(yè)費。
對此，法官到該小區(qū)進行了實地勘驗，確認該小區(qū)的物業(yè)服務在綠化、保潔、公共設施維修等方面存在瑕疵。
豐臺法院審理后認為，物業(yè)公司與張女士簽訂的委托管理協(xié)議書系雙方真實意思的表示，未違反法律強制性規(guī)定，本院予以確認。簽約雙方均應依約履行各自的義務。協(xié)議中的收費明細未約定公共部位小修費，且此后雙方亦未能就該項費用達成一致意見，故物業(yè)公司要求收取公共部位小修費缺乏事實和法律依據(jù)，本院難以支持。該協(xié)議中雖未對交費時間作明確約定，但從張女士第一次交費情況及作為協(xié)議附件的收費明細分析，第一次交費系按年上交費，收費明細亦是按年計費。因此，雙方已按年上交費完成了第一次的交費行為，應視為雙方默認該交易習慣。故張女士關(guān)于按月下交費的辯稱本院不予采信。張女士提交的“致住戶的一封信”載明：“對于物業(yè)收費中的綠化費、保安費將隨您得到服務時開始計算，在您未得到服務時您所交的費用將順延。”該信并未承諾免除2003年10月前的全部物業(yè)費，故張女士的此辯稱本院亦不予采信。張女士要求公布物業(yè)賬目與本案不是同一法律關(guān)系，且該請求屬于全體業(yè)主的公共利益，應由業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會提起訴訟，故本案不予處理。關(guān)于張女士辯稱物業(yè)服務不符合標準一節(jié)。綜合張女士提供的證據(jù)、本院現(xiàn)場勘驗的情況及物業(yè)公司的自認來看，物業(yè)公司的服務在綠化、保潔及公共設施維修等方面的確存在瑕疵。故張女士要求減收物業(yè)費的請求本院應予支持，但具體數(shù)額因雙方無合同約定，故減收額度應綜合權(quán)衡。從雙方約定的收費項目看，該小區(qū)系按一般住宅收費，其服務標準應與其收費相適應。本案中，物業(yè)公司雖然存在服務瑕疵，但已履行了大部分的服務義務，故本院將據(jù)情酌減。
綜上，判決張女士給付物業(yè)公司物業(yè)費1571.2元。
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