滬律網網友提問：我某于2014年年初買下某小區一處住宅，但一直沒有入住。2015年年初，小區物業公司要求賈某補交2014年的物業管理費?？墒俏易约旱姆孔赢斈晔强罩玫?，沒有享受到物業管理服務，不應該交納物業費吧!請問我應該交物業費嗎?
滬律網律師回答：應該繳納物業費。物業合同是物業公司與業主委員會簽訂的，合同的效力涉及每一位業主。即使某個業主一段時間不在小區居住，但物業服務使小區建筑物及其附屬設施正常運行，仍然間接地為業主提供了服務。根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規定，物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。由此可見，你雖未在小區內居住，但是其仍然要交物業費。
哪些情況下可以拒交物業費?
《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下稱《解釋》)第六條：經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期 限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需 接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。而對于什么是正當理由法律及司法解釋并未有明確的規定。
對于什么是正當理由可分為兩個層次：
(1)違法或違約損害業主利益的，可以構成抗辯的正當理由。也就是說，物業服務企業違反法律、法規、部門規章規定的收費標準，違法違規收費，或者違反合同約定損害業主利益的，可以作為抗辯的正當理由。
(2)在不存在違法或明顯違約的情況下，對于業主以服務存在瑕疵提出抗辯需要以誠實信用原則作為基礎，結合物業服務企業的服務標準與物業收費標準，對物業服務進行綜合評價，進而確定業主抗辯理由正當是否可以成立。
進一步說，如果物業服務企業不履行物業服務合同，或者履行有重大的瑕疵，則可以視為具有正當理由。比如物業服務企業違法違規收費，違反合同約定占用或出租公共綠地、空間。而本案中物業服務企業僅僅屬于一般的違約行為，并不存在違法或嚴重違約。所以莊某提出的理由不屬于可拒交物業費的“正當理由”。當然，莊某若認為物業服務企業提供的物業服務違法或嚴重違約，造成其損失，可以向法院起訴物業公司要求其賠償。僅以此拒交物業管理費是無合同和法律依據的。
