日前，椒江陽光國際公寓(一期)經營房的多名業主向記者反映，他們與小區物業因物業費問題關系緊張。物業公司還因此召集了一群人在他們店門口貼律師函，拉橫幅，影響他們的正常經營。
“我們不是不繳，而是物業費雖然貴，但公共綠化、車輛停放、公共部分清潔衛生等服務，我們一樣也沒享受到，而且還有3個月物業重復收費的問題。”業主們說。
業主稱，經營房物業費比住宅的貴，卻基本沒享受到服務
2010年6月份，浙江匯寶廣告有限公司的葉女士買下陽光國際公寓3間兩層的經營房，共 778.6平方米，并把廣告公司遷到此處。“原先物業費是按每平方米1.1元收，一年是1萬元左右。”葉女士說，到2013年4月份，綠城物業服務集團有限公司臺州分公司進駐后，物業費一下子變為每平方米2.2元，足足翻了一倍。“我不清楚這是否有公示，就算有，我們也不太可能會到小區里去看，物業費提高了，我們卻沒收到通知。”
葉女士說，作為一家廣告公司，平時生活垃圾基本沒有，有的多為一些廢紙，通常用燈箱布制作的袋子裝好，放在公司門口。先前的物業公司都會將這些垃圾處理掉，但自從綠城物業進駐后，就說他們只處理生活垃圾，廢紙不屬于他們服務范圍。為此，葉女士每月花600元，請人處理垃圾。
“此外，我們的物業費是繳到2013年6月底的，而物業卻讓我們從2013年4月份開始繳，這是不是重復收費?”葉女士說。
據了解，陽光國際公寓的經營房共37戶，有超市、五金店、網吧、電腦公司等，與葉女士所述狀況相同的業主還有不少。一名業主稱，他的經營房常常漏水，不少電腦遭殃，為此，他多次找過物業，但對方一直置之不理。直到現在，房子還是漏水的。
雙方矛盾升級
多數業主認為，根據業委會與物業公司簽訂的合同，綠城物業應該提供公共綠化、車輛停放、安全防范、裝修管理、物業共用部位維修和保養管理、物業共用設施維修等服務。可對于經營房來說，基本上不會產生什么生活垃圾，也享受不到公共綠化、電梯等服務，連車輛也不能開到小區里停放。
“住宅物業費是1.8元每平方米，經營房的物業費卻要2.2元每平方米，但享受到的服務基本沒有，這不合理。”眾多業主對此表示不滿，因此，就一直拖欠著物業費沒繳。“我們希望，2013年4月到6月的物業費應免掉，因為已經繳過，其次，鑒于綠城物業的服務質量，應降低收費標準。”
因為這個問題，綠城物業與業主之間的矛盾不斷。多名業主告訴記者，這些天，綠城物業到每戶經營房張貼律師函，不是貼一份，而是很多份，此外，還叫人在店門口拉橫幅，上寫“業主不付錢，我們沒飯吃”。后來，他們還召集了幾十號人到店門口，到最后業主們只能報警處理。
12月26日，記者來到陽光國際公寓，看到經營房的外墻上還貼著不少律師函，律師函上寫著“請收函后五個工作日內付清所拖欠的物業費。如逾期，將通過法律途徑予以解決”。
“既然是律師函，送到我們這里就好了，沒必要在門上張貼。我們撕了之后，綠城物業就搬來梯子，貼到很高的地方，我都不知他們送律師函的目的是什么。”業主葉女士說。
雙方分歧較大，現場協商失敗
當天上午，經營房的業主們與綠城物業約好在匯寶廣告有限公司的會議室協商。協調現場，綠城物業的陳經理告訴記者，經營房業主們拖欠17萬元左右的物業費，現在他們都沒法發工資了。
綠城物業的律師表示，經營房與住宅房本身就不同，這決定了服務會有所差別，例如公共綠化。“房子漏水應該去找開發商，而不是物業公司。”而為什么收取2.2元每平方米，合同里都有明確規定。
對此，業主們不認同。“房子交付后，如出現漏水，哪個小區的業主不是先找物業的?”
針對垃圾的處理問題，綠城物業的陳經理認為，垃圾分多種，并不是所有垃圾都是物業處理，物業只處理生活垃圾。在綠城物業提供的與業委會簽訂的服務合同上，記者看到，物業服務費主要用于清潔衛生、綠化養護、秩序維護等，垃圾處理上，特別列出了“建筑裝潢垃圾清運費”為3元每平方米。
對此，經營房的業主們表示，他們產生的均非建筑裝潢垃圾，物業應該給予清運。
由于雙方存在較大分歧，最后協商失敗，綠城物業表示，將通過法律途徑解決此事。
律師說法
律師 盧俊
在本事件當中，物業企業的行為有欠妥當。正常維權可以，但是以影響他人正常生產經營秩序的方式來“維權”則是侵權。
本事件所涉的問題較為復雜，主要有以下幾點：
1.原物業企業退出后，預繳的“物業費”怎么辦?
依據《浙江省物業項目服務退出管理辦法(試行)》的規定，物業企業退出的，要符合一定條件，并且需要與新接手的物業企業辦好交接手續。對于預繳的物業費，該辦法也做了明確的規定，原物業企業應當退還業主剩余的物業費或將物業費轉交新物業企業(《辦法》第10條)。由此規定可以看出，原物業企業退出，新的物業企業入駐并不等于業主預繳的物業費化為泡影。同時依據該《辦法》第11、12、13條規定，新物業企業與原物業企業辦理交接手續，是新物業企業的權利，也是其義務，依據第13條的規定，如果原物業企業不予配合，新物業企業應通過司法途徑解決。故可以看出，如原物業企業不辦理交接手續，那么通過司法途徑解決的，應當是新物業企業的權利。從該規定看，物業費的交割是交接手續之一，故在本事件當中，新物業企業要求業主繳納已經繳納的物業費有欠妥當。個人認為，新物業企業應當要求原物業企業辦理交接手續，移交剩余的物業費。
2.依據業主與物業企業簽訂的物業服務合同的約定來看，營業房的垃圾物業企業管不管?
新物業企業應當管，依據雙方簽訂的合同第3章服務費用，第6條第2款“二期小區交付后，整個小區實行統一管理，物業服務費由業主按其擁有物業的建筑面積繳納，具體標準如下：……營業房2.2元/平方米每月……”第4款第3項目：“物業管理區域清潔衛生費用”，雙方簽訂的合同內容較為明確，既然約定明確，那么新物業服務企業就應當按照合同約定的服務標準提供物業服務。
本事件當中的營業房，是物業管理區域范圍內的物業，故依據合同的約定，理應享受符合合同約定標準的清潔衛生服務。如果物業企業認為“營業房”不在物業管理區域，那么本事件就簡單了，既然營業房都不在物業管理區域內，那還繳什么物業費?
總的來說，既然營業房屬于物業管理范圍內的物業，那么物業服務合同約定的服務標準(除特別約定針對住宅的除外)，都應全部適用于營業房，故營業房的業主有權要求物業提供公用設施維護、區域秩序維護等服務。
3.如果記者所了解的情況和業主反映的情況屬實，那么新物業企業如此“維權”是否妥當?
個人認為，律師函貼滿墻壁，拉橫幅影響業主正常經營的維權，不是正常的維權手段。
律師函的作用是什么?貼滿墻壁可不可以?依據《物權法》的規定，“門面墻壁”是業主的物業組成部分，如果隨意張貼紙張或噴涂污損的話，是對物業所有人和使用人的一種侵權行為，依據《侵權責任法》的規定，物業所有人或使用人有權利要求侵權人恢復原狀并主張索賠。此外，影響業主正常經營活動的所謂“維權”，也在一定程度是侵害業主合法權利的侵權行為。故新物業企業的“維權”有欠妥當，有違法之嫌。
最后建議新物業企業通過法律手段“維權”，我國畢竟是一個法治國家，有健全的法律法規，如果企業與業主之間發生糾紛，業主或者企業完全可以通過調解的方式解決，如果調解不成，也完全可以通過司法途徑解決。
