近日，發(fā)改委下發(fā)文件，決定放開“非保障性住房物業(yè)服務(wù)”“住宅小區(qū)停車服務(wù)”等7項(xiàng)服務(wù)價(jià)格。價(jià)格“松綁”后，市場(chǎng)化的定價(jià)機(jī)制能否提升小區(qū)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量?長(zhǎng)期存在的物業(yè)管理糾紛能否迎刃而解?
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“政府限價(jià)”下我國(guó)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)期偏低，是導(dǎo)致物業(yè)管理水平不高、物業(yè)糾紛不斷的重要原因。定價(jià)機(jī)制“松綁”后，高端住宅物業(yè)管理費(fèi)將有望上漲。業(yè)內(nèi)人士同時(shí)表示，要真正實(shí)現(xiàn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，還需要完善的法律機(jī)制配合，讓市場(chǎng)化的選擇機(jī)制充分運(yùn)行。
“政府指導(dǎo)”下的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低
近日，國(guó)家發(fā)改委取消“小區(qū)物業(yè)費(fèi)”等7項(xiàng)服務(wù)的價(jià)格管制的一紙文件，再次引發(fā)社會(huì)對(duì)于“物業(yè)管理費(fèi)”的關(guān)注。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，由于“政府指導(dǎo)價(jià)”這一限制的存在，我國(guó)小區(qū)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低。比如，依據(jù)上海市2005年發(fā)布的《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，包括綜合管理服務(wù)等4項(xiàng)基本物業(yè)管理服務(wù)的總費(fèi)用最高標(biāo)準(zhǔn)不超過1.2元/建筑平方米·月;而北京市2005年出臺(tái)的《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》則明文規(guī)定，住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為0.9元/建筑平方米·月。
記者進(jìn)一步查閱資料顯示，其他城市如青島、大慶等的物業(yè)收費(fèi)基準(zhǔn)還要更低。即使收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較高的深圳，在2008年制定的新規(guī)中將高層住宅的最高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定為3.9元/建筑平方米·月，也比此前的標(biāo)準(zhǔn)降低了13%。
業(yè)內(nèi)人士指出，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了土地供應(yīng)環(huán)節(jié)之外都已經(jīng)完全市場(chǎng)化運(yùn)作，然而物業(yè)管理作為房地產(chǎn)在長(zhǎng)期存續(xù)過程當(dāng)中的重要環(huán)節(jié)，卻一直還受到政府的嚴(yán)格限制。“扭曲的定價(jià)機(jī)制往往導(dǎo)致市場(chǎng)行為的扭曲，不利于行業(yè)的健康發(fā)展。”復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授范劍勇認(rèn)為。
與此同時(shí)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一些城市，物業(yè)費(fèi)的定價(jià)權(quán)已經(jīng)存在“雙軌制”。比如依據(jù)《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法》，已成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，即由業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理公司協(xié)商決定;而沒有成立業(yè)主大會(huì)且容積率高于0.5的小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)則實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。比如滬上一些相對(duì)高端的社區(qū)，其物業(yè)費(fèi)可以達(dá)到3.2元/建筑平方米·月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出政府制定的基準(zhǔn)。
低收費(fèi)導(dǎo)致低水平管理
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的類別之一，我國(guó)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量超過10.5萬家，從業(yè)人數(shù)全口徑統(tǒng)計(jì)超過600萬人，資產(chǎn)規(guī)模1.37萬億元，但這1.37萬億元也只占房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模的2.88%。業(yè)內(nèi)人士指出，長(zhǎng)期較低的物業(yè)管理收費(fèi)水平，既不利于小區(qū)的日常維護(hù)，給業(yè)主造成隱性的損失，也不利于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
事實(shí)上，發(fā)達(dá)國(guó)家的很多房產(chǎn)歷經(jīng)百年風(fēng)雨仍然能夠良好使用，與精心的物業(yè)管理不無關(guān)聯(lián)。專家認(rèn)為，反觀國(guó)內(nèi)，盡管最近二十多年房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，但物業(yè)管理水平卻始終處于低水平的循環(huán)當(dāng)中，一些樓宇甚至建成不到十年就顯現(xiàn)出衰敗的跡象，很大程度上就是因?yàn)槲飿I(yè)管理不到位，造成資源的浪費(fèi)。
高端住宅物業(yè)費(fèi)將上漲 解決物業(yè)管理糾紛還需完善法律機(jī)制
前述大型物業(yè)管理公司相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，市場(chǎng)化的定價(jià)機(jī)制下，因?yàn)樾枰獦I(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商定價(jià)，將促使業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)更為積極地關(guān)注所在小區(qū)的物業(yè)管理，參與到社區(qū)治理當(dāng)中。“而伴隨著物業(yè)費(fèi)的提高，物業(yè)公司將有更多的資金用于社區(qū)的管理和維護(hù)，從長(zhǎng)期來看，將影響住宅小區(qū)的品質(zhì)，影響到房產(chǎn)的保值增值。”
世邦魏理仕中國(guó)區(qū)資產(chǎn)服務(wù)部資深區(qū)域董事吳沂城指出，盡管政府指導(dǎo)價(jià)也劃分了多個(gè)層級(jí)，但是仍然難以滿足不同層次的市場(chǎng)需求，仍然存在將市場(chǎng)需求“一刀切”的弊端。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，政府部門取消價(jià)格限制之后，通過市場(chǎng)化的定價(jià)方式，將逐步形成業(yè)主和物業(yè)公司雙向選擇、自由協(xié)商的定價(jià)機(jī)制，高端客戶對(duì)于物業(yè)管理的需求將得到釋放，高端小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)將出現(xiàn)一定幅度地提升。
范劍勇認(rèn)為，發(fā)改委給物業(yè)費(fèi)定價(jià)機(jī)制“松綁”，是讓市場(chǎng)在物業(yè)管理的資源配置當(dāng)中發(fā)揮決定性作用。盡管物業(yè)管理行業(yè)還有很多待解的“疑難雜癥”，但是市場(chǎng)化的定價(jià)機(jī)制無疑為很多問題的解決邁開步伐。“很多問題都不能政府部門設(shè)想一個(gè)方案再讓市場(chǎng)照此解決，而是通過市場(chǎng)的自由競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)均衡。”范劍勇說。
此外，伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從高速發(fā)展期進(jìn)入調(diào)整期，“建筑物管理?xiàng)l例”的缺失卻為物業(yè)管理領(lǐng)域的糾紛埋下了隱患。吳沂城表示，只有在更為完善的法律環(huán)境下，市場(chǎng)化的選擇機(jī)制才能得到充分有效地運(yùn)行。
