核心提示|近日，國家發改委下發文件，決定放開“非保障性住房物業服務”“住宅小區停車服務”等7項服務價格。消息一 出，在鄭州業界引起了不小的爭議，鄭州小區物業糾紛不斷，其中不少都是因為物業費引起的。那么價格“松綁”后，小區物業費市場化能否有助于物業服務的改善 呢？
商品小區物業費、停車費自行定價
日前，國家發改委發文，稱從2014年11月下旬以來，已先后印發了8 個文件，放開24項商品和服務價格，下放1項定價權限。其中“指導地方放開9項商品和服務價格”一類中，會計師服務、稅務師服務、資產評估服務、房地產經 紀服務、非保障性住房物業服務、住宅小區停車服務、律師服務，這7項服務與房地產行業直接相關。這其中，非保障性住房物業服務、住宅小區停車服務的收費放 開尤其引人關注。文件中要求，保障性住房、房改房、老舊住宅小區和前期物業管理服務收費,由各省級價格主管部門會同住房城鄉建設行政主管部門根據實際情況 決定實行政府指導價。放開保障性住房物業服務收費實行市場調節價的,應考慮保障對象的經濟承受能力,同時建立補貼機制。住宅小區停車服務同樣也對市場放 開。
放開物業費和停車費這兩項指導價格意味著商業住宅小區的物業費及住宅小區的停車費標準政府不再出具指導價了，開發商自行定價。
有 專家認為，商品住宅小區物業費價格放開后，物業合理利潤被釋放，會催生出專業的物業公司、追求服務水準的物業公司，同時停車費價格放開，也會有效遏制小區 車位只售不租的情況發生，在出租和出售之間有一個合理的杠桿，物業和業主之間不會像現在這樣關系對立。在鄭州高端住宅市場，物業費雖然相對高，但業主也享 受到了高品質的服務。物業費放開后，無疑有利于一些要求高品質物業服務的業主的訴求。
鄭州物業市場化先行一步
其 實，鄭州商品住宅小區尤其是豪宅市場已實行了市場化定價。2014年9月份頒布的《鄭州市物業服務收費管理辦法》明確規定，物業服務收費實行政府指導價和 市場調節價兩種價格管理模式。住宅小區未成立業主大會和新建住宅前期物業服務，物業服務收費實行政府指導價。住宅小區已成立業主大會的，物業服務收費實行 市場調節價。別墅及非住宅類物業服務收費實行市場調節價。比如屬于豪宅范疇的萬達公館物業費定到4元/平方米·月，建業天筑物業費則定到了6元/平方米· 月，完全做到了市場化定價。
而對于一些尚未成立業主委員會的商品小區，其物業費收取目前仍執行政府指導價格。據鄭州市物價局公用事 業價格管理處陳姓工作人員介紹，物價部門給予這些小區的收費管理是按照菜單式管理，實行等級收費的，目前一級物業基準價為高層住宅1.10元/平方米· 月，浮動幅度不超過20％，最高收費上限為1.73元/平方米·月。對于發改委的所有非保障性住房都要求實行市場化定價的相關文件，該工作人員表示尚未收 到。不過他認為，商品房物業費定價機制市場化是趨勢，是讓市場在物業管理的資源配置當中發揮決定性作用，可以為很多問題的解決邁開步伐。
現實：物業管理諸多疑難雜癥，做到完全市場化有難度
盡 管政府實施分級物業收費，但實際物業管理中，物業的糾紛一直不斷，且大部分都與收費有關。鄭州一小區物業公司為了謀取利潤，竟然拿著業主的私人信息，跑到 銀行“代替”業主辦了200多張信用卡。此外，還有頗受詬病的停車收費問題，比如，御府三號小區地面停車位每車每月50元；華瑞紫桂苑小區地面停車位每車 每月60元；風鈴居小區地面停車位每車每月50元；明鴻新城小區地面停車位每車每月就達到了400元。2015年1月1日，鄭州市一小區內因物業公司亂收 費，業主拉“雷人”橫幅表抗議。據稱，因該小區物業公司無故對全小區地下停車用戶收取停車管理費，并強制將小區內所有出門卡作消磁升級處理，逼迫居民上交 物業管理費等問題，引起居民不滿。
對此，有專家指出，鄭州一些商品住宅小區尤其是非高端住宅小區，業主和物業公司互不信任經常出現，業主認為物業公司收了錢沒提供服務，而物業公司抱怨管理費不足虧損經營，一些居民繳納管理費意識不足，物業費欠繳現象仍然嚴重。
據 此，河南省商業經濟學會常務副會長兼秘書長宋向清認為鄭州目前商品小區完全實施市場化定價不太現實，一、當前業主大會的法律地位還不夠明確，影響了居民、 業主大會和物業公司之間的有效溝通。鄭州好多小區未成立業主委員會，業主相對弱勢，如果貿然實施市場化定價，會給物業方一個漲價的借口，而業主并未享受到 高品質服務，而物業公司良莠不齊，缺乏法制意識，更會促成矛盾的激化。二、在一些品質較低的商品房小區，業主對物業費上調存在排斥心理，目前如果物業費市 場化，而商品房由于缺乏合理的物業費調價機制，勢必會造成物業和業主更多的矛盾。
“形成業主和物業公司雙向選擇，自由協商的定價機 制才是根本”。服務于思念果嶺項目的山水物業負責人指出，市場化的定價機制下，因為需要業主和物業公司協商定價，將促使業主和業主委員會更為積極地關注所 在小區的物業管理，參與到社區治理當中。逐步形成業主和物業公司雙向選擇、自由協商的定價機制，高端客戶對于物業管理的需求將得到釋放，高端小區的物業管 理費將出現一定幅度提升。
