王老師擔任業主委員會主任后，工作盡職盡責，受到廣大業主的擁護。快到年終時，有些業主向王老師反映物業管理收費有些偏高，業主委員會能不能真正行使一次權利，與物業管理企業重新確定收費標準。王老師和業委會其他成員一起找到物業管理處，反映了廣大業主的意見，希望重新確定物業管理費。物業管理企業負責人把原來做的物業管理費測算表拿給王老師看，王老師仔細一看，發現物業管理企業的手機費、書報費、服務人員服裝補助費等都算在了費用構成中，王老師認為這部分費用不應該由業主來分擔，應該在費用構成中刪除。但物業管理財務人員解釋說，這是國家規定的合理費用構成，我們都是照章辦事，完全符合政府關于物業管理費用構成的要求。那么，王老師的懷疑有道理嗎?政府對物業管理費用構成到底有何規定?物業管理費應該怎樣測算?
物業管理收費的費用構成：
1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費：
指人員的費用，包括基本工資，按規定提取的福利費、加班費和服裝費，不包括管理、服務人員的獎金(獎金是根據經濟效益從盈利中提取的)。人員費用的測算根據所管物業的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類人員的編制數，然后再確定各自的基本工資標準，計算出基本工資總額，再按工資總額計算各項福利提取的數額，匯總為每月該項費用的總金額，最后再分攤到每月每平方米建筑面積上。
(1)基本工資：根據企業性質并參考當地的平均工資水平確定。
(2)按規定提取的福利費(根據當地政府的規定由企業確定)：包括福利基金(如按工資總額的14%計算)、工會經費(如按工資總額的2%計算)、教育經費(如按工資總額的1、5%計算)、社會保險費[包括待業保險(如按工資總額的1%計算)，醫療保險(如按工資總額的6%計算)、工傷保險、養老保險(如按工資總額的19%計算)，住房基金(如按工資總額的6%計算)(含住房公積金)]等。
(3)加班費：按人均月加班2天，再乘以日平均工資計算。日平均工資按每月22個工作日計算。(4)服裝費：按每人每年2套眼裝計算。其眼裝標準由企業自定。計算出年服裝費總額后再除以12個月，即為每月服裝費。
2、公共設施、設備日常運行維修及保養費，包括：
(1)公共建筑(如過道、門廳、樓梯及道路環境)內的各種土建零修費;
(2)給排水日常運行、維修及保養費;
(3)電氣系統設備維修保養費;
(4)燃氣系統設備維修保養費;
(5)消防系統設備維修保養費;
(6)公共照明費;
(7)不可預見費;
(8)易損件更新準備金。
不包括：
●業主擁有房產內部的各種設備、設施的維修運行、保養與維修費用;
●公共設施、設備的維修費用;
●電梯的運行、維修費用;
●冬季供暖費;
●高壓水泵運行、維修費用;
●公用天線保養維修費;
這些費用按國家和地方政府的現行規定和標準分別向產權人和使用人另行收取。
3、綠化管理費：指小區環境綠化的養護費用，
包括：綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農藥化肥費、雜草清運費、景觀再造費。
4、清潔衛生費：包括清潔工具、勞保用品、衛生防疫殺毒費、化糞池清掏費、垃圾外運費和清潔環衛所需之其他費用。
5、保安費：對封閉式小區公共秩序的維持費用。不是封閉式小區不能收保安費。包括：保安器材裝備費(保安系統、保安器材等);保安人員人身保險費(如每年投保2萬元人身意外傷害險，保險費率為4‰);保安用房及保安人員住房租金(如保安用房按每人8平方米計算，住房月租金為8元/平方米)。
