開發(fā)商延期交房、應(yīng)付違約金時，提出免收業(yè)主一定時期的物業(yè)管理費予以抵銷。
物業(yè)管理費與違約金究竟能否相抵?《合同法》第99條：“當(dāng)事人互負到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵銷，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷的除外”，雖然物業(yè)費和違約金標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同，但由于開發(fā)商支付延期交房的違約金，與業(yè)主向物業(yè)公司交納物業(yè)費是兩個不同的法律關(guān)系，存在不同的法律關(guān)系主體，因此兩者不能相抵。
可通過債務(wù)轉(zhuǎn)移方式處理。《合同法》第84條規(guī)定，“債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意”，開發(fā)商將向買受人支付延期交房違約金的債務(wù)，轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司承擔(dān)(即折抵一定時期的物業(yè)管理費)應(yīng)經(jīng)債權(quán)人(即買受人)同意。且司法實踐中，一般也要經(jīng)債務(wù)受讓人——第三人(即物業(yè)公司)同意。因此三方最好簽訂債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議，以防后患。
折抵一年以上物業(yè)費違法。相關(guān)規(guī)定禁止物業(yè)公司一次性收取一年以上物業(yè)費。而開發(fā)商以延期交房的違約金抵銷一年以上物業(yè)費，實際上是變相收取一年以上的物業(yè)費。
物業(yè)費折抵違約金，注意三點：第一、物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個法律關(guān)系，買受人有權(quán)拒絕抵銷;第二、與開發(fā)商、物業(yè)公司達成的債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議，最多只能折抵一年物業(yè)費，其余仍可要求支付違約金;第三、辦理入住手續(xù)時，應(yīng)留存相關(guān)的逾期交房的書面違約證據(jù)，以防開發(fā)商否認(rèn)違約事實。
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