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物業(yè)管理費(fèi)的困局和未來(lái)發(fā)展
發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:913 ℃

  物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理費(fèi)方面的困境大致有三個(gè)方面。一是政府對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的調(diào)節(jié)作用;二是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收支的誤解;三是物業(yè)管理費(fèi)在未來(lái)該如何定位和收取。三者性質(zhì)不相同,引起關(guān)注的程度卻并無(wú)差別。“政府調(diào)節(jié)”涉及的是政府相關(guān)部門在物業(yè)管理政策制定上的緘否,“業(yè)主誤解”涉及的是業(yè)主的現(xiàn)實(shí)態(tài)度和行為,而第三點(diǎn)則是政策與學(xué)術(shù)研究上的問(wèn)題。

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  以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)恒量,這個(gè)問(wèn)題純粹是一個(gè)笑話,但考慮到中國(guó)的經(jīng)濟(jì)與物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)實(shí)狀況,就有它存在的理由和必要了。就目前中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)管理的問(wèn)題上,政府部門幾乎是兩步走,一是所謂“政府指導(dǎo)價(jià)”;二是所謂“市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”。

  “政府指導(dǎo)價(jià)”作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展的極端形式,在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)日漸退出中國(guó)歷史舞臺(tái)之時(shí)還在慣性發(fā)展,而且還有著巨大的市場(chǎng)。支持它的理由大抵有二個(gè),一是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的極度不平衡性,在上海、深圳等沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),市場(chǎng)環(huán)境較好,價(jià)格主要由市場(chǎng)形成。但在不發(fā)達(dá)地區(qū),如中國(guó)西部一些城市,由市場(chǎng)來(lái)指導(dǎo)價(jià)格還存在很大的不現(xiàn)實(shí)性。二是中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的不成熟性,在許多人看來(lái),尤其在相關(guān)的政府部門看來(lái),以目前中國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)情況,物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主還存在一個(gè)力量極度不平衡的問(wèn)題,政府在某種程度上要對(duì)業(yè)主的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。

  雖然改革開放已二十多年,或許“政府指導(dǎo)價(jià)”還有其合理的一面,但就物業(yè)管理行業(yè)而言,我們顯然對(duì)其研究還不夠,與物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)情況結(jié)合得還不夠,其弊端也就常常暴露于大庭廣眾之下,成為許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家嗤之以鼻的笑柄。其極端的表現(xiàn)便是,頑強(qiáng)的基于現(xiàn)實(shí)而不知變通,結(jié)果造成必然的沖突。

  大約在十年以前的樣子,正是深圳物業(yè)管理如日中天的時(shí)候,一大批內(nèi)地城市,如南京、武漢等房管部門的官員、物業(yè)管理公司的老總等,紛紛來(lái)到深圳參觀學(xué)習(xí),他們參觀了當(dāng)時(shí)深圳一個(gè)非常知名的由政府開發(fā)的小區(qū)。當(dāng)時(shí)深圳市相關(guān)政府部門對(duì)該小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)為0.3至0.4元的樣子,這種物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),在當(dāng)時(shí)無(wú)論是在深圳還是在內(nèi)地,都是較低的水平。這個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理水平卻讓這些參觀者無(wú)比的驚訝,這簡(jiǎn)直是一個(gè)世外桃源,且不說(shuō)小區(qū)綠草青青、鮮花艷艷、亭臺(tái)樓閣點(diǎn)綴其間,實(shí)在是美侖美奐。小區(qū)業(yè)主的生活同樣是多姿多彩,什么公共娛樂(lè)設(shè)施、社區(qū)會(huì)所等等一應(yīng)俱全。清早起來(lái),一大群老頭老太太扭起秧歌跳起舞。晚上,各色社區(qū)活動(dòng)連連不斷。直看得這些參觀者目瞪口呆,如此低的物業(yè)管理費(fèi),在深圳消費(fèi)如高的地方,有如此水準(zhǔn),實(shí)在是難以設(shè)想。心中瞬時(shí)無(wú)比崇敬起來(lái),也便有了回去要復(fù)制一個(gè)同樣小區(qū)的決心和信心。于是,許多年以來(lái),在內(nèi)地許多城市,由政府開發(fā)的物業(yè)管理小區(qū),物業(yè)管理費(fèi)多定價(jià)在0.3—0.4元,期望能達(dá)到深圳某知名小區(qū)的效果,但困惑的是,這些城市的物業(yè)管理公司在管理過(guò)程中,不僅沒有達(dá)到深圳某知名小區(qū)的物業(yè)管理水平,反而在經(jīng)濟(jì)上常常是入不敷出。

  這種困惑直至今天還讓許多人蒙在鼓里,殊不知當(dāng)時(shí)深圳這個(gè)知名小區(qū),雖然物業(yè)管理費(fèi)只有政府指導(dǎo)價(jià)的0.3—0.4元,而政府給予的商鋪出租用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)不足所得收入已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個(gè)數(shù)字。

  這種政府指導(dǎo)價(jià)的極端例子并不在少數(shù),在某種程度上,它也極大地束縛了某些地區(qū)物業(yè)管理的進(jìn)步。甚至還有人斷言,這種不切實(shí)際的政府強(qiáng)行“定價(jià)”,是今天許多內(nèi)地城市物業(yè)管理水平滯后的重要原因。

  在“政府指導(dǎo)價(jià)”之下,“市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”常常便會(huì)有些不侖不類的味道,而實(shí)際上,市場(chǎng)調(diào)節(jié)的作用也表現(xiàn)得非常有限,甚至幾乎沒有任何實(shí)質(zhì)性的作用。只是當(dāng)作一個(gè)霧里看花的詞匯被偶爾提起。

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