物業(yè)管理費成本構(gòu)成
一、成本構(gòu)成：
物業(yè)管理費的構(gòu)成包括物化成本、活勞動成本、管理者酬金、固定稅費和特殊權(quán)重五個部分。特殊權(quán)重部分主要包括對物化成本部分所包含內(nèi)容的物業(yè)等級權(quán)重，活勞動成本部分所包含的管理水平、管理軟件為主要內(nèi)容的管理公司資質(zhì)等級權(quán)重和對商業(yè)用房部分的商業(yè)特性權(quán)重。其權(quán)重系數(shù)由政府主管部門另行發(fā)布參考值。另外四項成本內(nèi)容部分具體由以下項目構(gòu)成：
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1、人工費：包括全部管理人員的工資、社會保險、福利基金、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、服裝費、加班費及住房租金等項目。
2、辦公費：包括用于管理和辦公用的固定資產(chǎn)折舊、維護及籌備費，低值易耗辦公用品費用以及節(jié)日裝飾費、交通、通訊、損耗費，辦公用房租金、管理費用、辦公用水費、電費、業(yè)務費或單項對外承包等項目。
3、公共設備、設施維修保養(yǎng)費：包括大廈所有附設設備、設施的維護、保養(yǎng)、消耗材料的更換及機動費等項目。
4、清潔、綠化、保安費：包括工具、材料、清運或單項對外承包等項目。
5、不可預見費：對以上1～4項內(nèi)容設置一定比例的不可預見費用，以避免由于考慮不周或某種原因引至的費用不足的情況。
6、保險費：包括房屋保險、設備保險和公眾責任險等項目。
7、維修基金：包括房屋本體及所有附屬設備、設施的更新改造所需的儲備金和大、中修理基金。
8、公共用水、電費：包括所有公共設備、公共設施的運作和變、線、管損耗的水、電費。
9、企業(yè)管理費：按以上項目之和的一定比例計算用于管理處上級管理公司的管理成本費用，由政府按管理公司的資質(zhì)等級確定不同比例，對管理公司直接履行管理處職責的，對其上級開發(fā)公司或總公司不應計算此項目。
10、稅前利潤：按以上項目之和的一定比例計算合法利潤，也由政府按管理公司的資質(zhì)類別確定不同比例。
11、稅收：關于稅種和收稅內(nèi)容，一般應遵照稅法通過政府部門協(xié)調(diào)后按地方法規(guī)執(zhí)行。
12、部分特殊性服務和設備，其費用可單獨核算。如中央空調(diào)，由于季節(jié)性使用，則可單獨核算，單獨訂立標準，按使用季節(jié)或分攤成平均值按月計收。另外，還有些屬于有償服務范圍的，應另行訂立標準，單獨計收。
二、核算要點：
1、確定管理費成本構(gòu)成的注意事項：
前面已經(jīng)對物業(yè)管理費的構(gòu)成做了具體羅列，但不能說就一成不變，具體到核算某一個特定物業(yè)的管理費時，由于各大廈的具體情況不同，就要根據(jù)該物業(yè)的實際情況，在上述構(gòu)成內(nèi)容中進行必要的增減，同時要注意以下幾點：一是要求盡量詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實;二是盡量全面，不要漏項，比如測算大型固定資產(chǎn)更新儲備金時，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項目;在消耗材料測算時，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等隱蔽性強的項目;三是測算依據(jù)盡量準確，比如固定資產(chǎn)和大型設備的折舊年限，有些項目費用的市場單價標準等盡量準確，不用或少用估值，對于有些無法或不好確定明確的數(shù)據(jù)，需運用模糊數(shù)學原理確定時，其隨機采集資料的點、面、布局要合理，要有充分代表性。
2、收集原始數(shù)據(jù)：
管理費的核算要做到合理、準確，對原始數(shù)據(jù)和資料的收集至關重要，在測算各系統(tǒng)大型設備更新儲備金時，要首先收集包括原始價格、運輸、安裝調(diào)試費在內(nèi)的設備原值，設備功率參數(shù)和設備使用壽命等資料;在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數(shù)量和對市場價格進行詳細調(diào)查，如計算公共照明系統(tǒng)時，要查清所有公共部分的燈泡、燈頭、燈管、繼電器、鎮(zhèn)流器、燈箱、燈罩、開關、閘盒、電表等的數(shù)量及它們各自的平均使用期限和市場售價;三是其它關于工資水平、社會保險、專業(yè)公司單項承包、一般設備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時間等等，均應嚴格按政府和有關部門的規(guī)定和實際支出標準及有效依據(jù)為測算基礎。
