隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，如何抑制高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為一個(gè)重大的民生問(wèn)題。其中，開征物業(yè)稅被認(rèn)為是抑制高房?jī)r(jià)的一副良藥。開征物業(yè)稅的支持者認(rèn)為，物業(yè)稅將增大購(gòu)房者的持有成本，減少住房需求，進(jìn)而達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。不過(guò)，現(xiàn)實(shí)世界要復(fù)雜得多，物業(yè)稅究竟能否抑制高房?jī)r(jià)需要進(jìn)行深入細(xì)致的分析。
第一，開征物業(yè)稅能夠降低住房需求嗎？依據(jù)購(gòu)房者購(gòu)買房產(chǎn)的目的，可以將住房需求簡(jiǎn)單地分為真實(shí)性需求和投機(jī)性需求。真實(shí)性需求意味著需求是剛性的，變動(dòng)的空間很小；而投機(jī)性需求則存在很大的變動(dòng)空間。這種情況下，開征物業(yè)稅有效降低住房需求的前提是，住房需求中投機(jī)性需求占有很大一部分。那么，我國(guó)當(dāng)前住房市場(chǎng)需求中真實(shí)性需求和投機(jī)性需求究竟有多少？這一數(shù)據(jù)尚需要有關(guān)部門進(jìn)一步深入調(diào)查。如果住房需求中真實(shí)性需求很大而投機(jī)性需求很小，那么開征物業(yè)稅所起到的作用就會(huì)非常有限，開征物業(yè)稅不僅對(duì)降低高房?jī)r(jià)無(wú)益，反而會(huì)進(jìn)一步加重真實(shí)需求者的住房負(fù)擔(dān)。
第二，物業(yè)稅是房?jī)r(jià)的“自動(dòng)穩(wěn)定器”嗎？物業(yè)稅通常為土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的一定比例。這意味著，物業(yè)稅高低與房產(chǎn)價(jià)值大小正向變動(dòng)。因此，物業(yè)稅被認(rèn)為是房?jī)r(jià)的“自動(dòng)穩(wěn)定器”。實(shí)際上，物業(yè)稅能否起到“自動(dòng)穩(wěn)定器”的作用取決于很多因素。我們知道，物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，即以不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的一定比例計(jì)算物業(yè)稅稅額。實(shí)際操作中，物業(yè)稅的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)往往具有一定的滯后性。比如，今年物業(yè)稅的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)可能是上一年甚至更早時(shí)間之前確定的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。考慮到房產(chǎn)行業(yè)本身所具有的周期性特征，由于上述滯后性的存在，當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格處于上升周期時(shí)，物業(yè)稅的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)可能是很長(zhǎng)時(shí)間以前的價(jià)格，這一價(jià)格會(huì)大大低于房產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)格，據(jù)此計(jì)征物業(yè)稅的實(shí)際稅率會(huì)遠(yuǎn)低于其名義稅率，從而會(huì)進(jìn)一步刺激房產(chǎn)需求；反過(guò)來(lái)，當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格處于下降周期時(shí)，計(jì)征物業(yè)稅所依賴的前期價(jià)格可能會(huì)大大高于房產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)格，據(jù)此計(jì)征物業(yè)稅的實(shí)際稅率會(huì)遠(yuǎn)高于其名義稅率，從而會(huì)進(jìn)一步抑制房產(chǎn)需求。此時(shí)，物業(yè)稅不僅無(wú)法自動(dòng)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，反而會(huì)加劇泡沫的擴(kuò)張或房產(chǎn)市場(chǎng)的衰退。因此，發(fā)揮物業(yè)稅“自動(dòng)穩(wěn)定器”功能的前提是要能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)價(jià)值進(jìn)行適時(shí)評(píng)估，使得計(jì)稅基礎(chǔ)盡量能夠反映房產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值。考慮到我國(guó)目前資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的發(fā)展?fàn)顩r，做到這一點(diǎn)無(wú)疑仍有很長(zhǎng)一段路要走。
第三，高房?jī)r(jià)主要源于需求嗎？開征物業(yè)稅是通過(guò)影響住房需求來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生作用的。那么，中國(guó)的高房?jī)r(jià)有多大程度上源于需求呢？一個(gè)不可否認(rèn)的事實(shí)是，地方政府的土地財(cái)政是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要原因。房?jī)r(jià)是由地價(jià)、建造成本、開發(fā)利潤(rùn)和相關(guān)稅費(fèi)組成。即使住房需求為零，房?jī)r(jià)也不可能低于其成本，因?yàn)榈陀诔杀緦⒁馕吨鴽]有開發(fā)商將無(wú)利可圖，市場(chǎng)將會(huì)崩潰。
總的來(lái)看，通過(guò)開征物業(yè)稅來(lái)抑制高房?jī)r(jià)需要政府對(duì)真實(shí)性需求和投機(jī)性需求進(jìn)行有效區(qū)分，同時(shí)建立完善的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系。此外，還需要從供給方及其他方面入手，多管齊下。
